Ementário de jurisprudencia sobre locação

CIVIL E PROCESSO CIVIL

Despesas com pintura de área comum interna de edifício em regime de condomínio

edilício imputadas ao locatário. Ação de consignação em pagamento ajuizada por esse, para oferecer o pagamento de aluguel e encargos com exceção do correspondente à pintura. Ação julgada improcedente. Apelação no argumento, já deduzido em primeiro grau, de que a referida despesa cabe ao locador, e em novas alegações, relativas à oportunidade de votar a matéria em assembleia de condôminos, e a inclusão da despesa na previsão orçamentária do condomínio. Sentença de improcedência mantida. Pintura de áreas comuns é encargo ordinário de condomínio, a cargo do locatário, nos termos do disposto no art. 23, inciso XII, § 1º, letra c, da Lei nº 8.245/1991. Argumentos relativos a irregularidade da assembleia de condôminos e ausência de previsão orçamentária, lançados apenas em segundo grau, implicam inovação indevida, por isso que não podem ser considerados.

Apelação Cível nº 70055178867-Porto Alegre-RS

TJRS - 15ª Câmara Cível

Rel. Des. Ana Beatriz Iser

Data do julgamento: 14/8/2013

Votação: unânime

Apelação cível - Locação - Ação de consignação em pagamento - Despesas com pintura de área comum interna - Responsabilidade do locatário. À luz das disposições constantes no art. 23, inciso XII, § 1º, letra c, da Lei nº 8.245/1991, a obrigação de adimplemento dos valores relacionados à pintura de área comum interna de condomínio recai sobre o locatário, tratando-se de despesa ordinária. As alegações atreladas à ausência de oportunidade devoto em assembleia condominial e inexistência de previsão orçamentária configuram inovação recursal, não merecendo conhecimento.

Apelação desprovida.

Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2916/boletim.pdf

Fraude de Execução

CIVIL E PROCESSO CIVIL

Fraude de execução. Venda de imóvel na pendência de execução judicial contra o alienante, anteriormente citada. Dispensa de certidões negativas e venda por preço menor do que o valor venal constituem elementos de convicção no sentido de afastar a presunção de boa-fé. Inaplicabilidade, no caso, da Súmula nº 375 do STJ. Fraude de execução caracterizada. Inteligência do art. 593, inciso II, do CPC. Recurso provido.

Agravo de Instrumento nº 2100312-62. 2014.8.26.0000-SP - TJSP - 20ª Câmara de Direito Privado

Rel. Des. Alberto Gosson

Data do julgamento: 4/8/2014

Votação: unânime

Agravo de instrumento - Execução de título extrajudicial - Fraude à execução - Caracterização.

Venda de imóvel realizada quando já instaurada demanda executiva capaz de reduzir a executada à insolvência. Inteligência do art. 593, inciso II, do CPC. Decisão reformada. Recurso provido.

Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2917/boletim.pdf

Garante que oferece imóvel em hipoteca pode ser executado individualmente como devedor

Garante que oferece imóvel em hipoteca pode ser executado individualmente como devedor Aquele que, por meio de hipoteca, oferece imóvel próprio em garantia de dívida de terceiro pode ser executado como devedor, individualmente, tendo em vista a autonomia do título executivo constituído pela garantia real. Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a legitimidade de dois garantes para figurar no polo passivo da execução e no polo ativo dos embargos de devedor. O colegiado, de forma unânime, seguiu o entendimento do relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, acolhendo o pedido do credor para que o processo retorne ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), a fim de que sejam julgadas as demais questões dos recursos de apelação interpostos por ambas as partes. No caso, os garantes opuseram embargos à execução, por meio dos quais sustentaram a nulidade da hipoteca que recaiu sobre imóvel de sua propriedade e a anulabilidade da escritura de confissão de dívida que embasa a execução. Invocaram, ainda, a proteção constitucional à família e à moradia, o direito de propriedade, a impenhorabilidade do bem de família, a ineficácia do título executivo extrajudicial e o caráter supostamente abusivo dos juros exigidos. Ilegitimidade O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação incidental. As partes interpuseram apelações. No julgamento dos recursos, o TJRS concluiu pela ilegitimidade de intervenientes hipotecantes para figurar no polo passivo de uma execução, como também no polo ativo de embargos do devedor, condição que somente a empresa devedora ostentaria. De acordo com o tribunal estadual, os embargantes figuraram na confissão de dívida apenas como garantes da obrigação. Garantia real Em seu voto, o ministro Antonio Carlos Ferreira destacou que o negócio acessório – a garantia real – ganha autonomia em relação ao principal, para efeito de viabilizar a execução direta daquele que ofertou o bem imóvel em hipoteca. Segundo ele, o hipotecante figura como devedor, subsumindo-se à hipótese do artigo 568, I, do Código de Processo Civil (CPC). “A análise, neste caso, não deve passar pelo julgamento sobre quem é o devedor da obrigação dita principal ou originária. O que se tem aqui é um título executivo, relativamente autônomo, que permite que seja executado diretamente o garante, que ofertou em hipoteca bem de sua propriedade”, afirmou o relator. Segundo ele, há precedentes sobre isso no STJ, onde sempre prevaleceu o entendimento de que o terceiro garante é parte legítima para figurar em execução fundada em contrato que se qualifica como título executivo extrajudicial, porque enquadrado na hipótese do artigo 585, III, primeira parte, do CPC. REsp 1230252 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=18093

É possível substituir penhora no rosto de inventário por penhora direta sobre bens

É possível substituir penhora no rosto de inventário por penhora direta sobre bens Em ação de execução de título extrajudicial proposta contra espólio, é possível substituir a penhora no rosto dos autos do inventário pela penhora direta sobre os bens que estão sendo inventariados. Essa é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), aplicada em julgamento na Terceira Turma. A decisão da Turma reforma acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que não admitiu a penhora direta sobre bens por já ter sido realizada penhora no rosto dos autos do inventário. O ministro Marco Aurélio Bellizze, relator do recurso, afirmou que o espólio responde pelas dívidas do falecido, nos termos dos artigos 597 do Código de Processo Civil (CPC) e 1.997 do Código Civil (CC). O patrimônio deixado suportará o encargo até o momento em que for realizada a partilha, quando então cada herdeiro será chamado a responder conforme a sua parte na herança. “Desse modo, havendo o falecimento do devedor, a consequência imediata é que o seu patrimônio continua a garantir as obrigações por ele contraídas, pois somente se cogita da partilha de bens entre os herdeiros após a quitação de todos os débitos”, explicou Bellizze. Nessa linha de entendimento, o ministro afirmou que, em se tratando de dívida contraída pessoalmente pelo autor da herança, pode a penhora ocorrer diretamente sobre os bens do espólio, e não no rosto dos autos. Seguindo o voto do relator, a Turma, por unanimidade de votos, deu provimento ao recurso para permitir o prosseguimento da ação de execução com a penhora de bens do espólio suficientes à satisfação do crédito do autor do recurso. REsp 1318506 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=18094

Medida Provisória blinda compra de imóvel usado contra dívida oculta

Medida Provisória blinda compra de imóvel usado contra dívida oculta

A partir de agora quem comprar um imóvel usado está mais protegido de possíveis dívidas do vendedor. A Medida Provisória 656 obriga a inclusão de passivos na matrícula do imóvel, o que evita surpresas após o negócio fechado. A novidade veio com a Medida Provisória 656/2014, publicada no mês passado, mas que teve uma série de artigos em vigor apenas a partir do final da última semana. Antes, mesmo em posse das devidas certidões negativas na ocasião da compra, o adquirente do imóvel poderia ser surpreendido por dívidas desconhecidas do vendedor. E ainda que a escritura já estivesse assinada, a Justiça poderia desfazer o negócio. "Em muitos casos o comprador já estava inclusive residindo no imóvel", conta Marcelo Valença, do Aidar SBZ. Segundo ele, o adquirente só podia ficar tranquilo seis anos após a compra do imóvel, quando prescrevem todos os prazos. O presidente da Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), Flauzelino Araújo dos Santos, diz que é frequente a situação em que o comprador do imóvel descobre depois que o vendedor responder por ação na justiça em outra localidade. "Pode ocorrer que a pessoa more, venda imóvel, tenha negócios em São Paulo, mas esteja respondendo por ação em Porto Alegre. O comprador não sabe nem teria condições de saber", diz ele.   Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17991

Secovi-SP esclarece sobre a nova norma de reforma NBR 16.280

Confira as orientações acerca da norma ABNT NBR 16.280/2014, que estabelece diretrizes sobre reforma em edificações e sistema de gestão de reformas. 
14/05/2014

Em 18 de abril de 2014, entrou em vigor a norma ABNT NBR 16.280:2014, publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que apresenta regras e diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns.

O objetivo da ABNT NBR 16.280 é trazer segurança às obras nas edificações, cabendo ao síndico, responsável legal pelo condomínio, assegurar que ela seja efetivamente cumprida. Ao indicar a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra.

Apesar de a referida ABNT NBR 16.280 não ser lei, é obrigatório seu cumprimento dentro dos condomínios. É sabido que as normas técnicas são prestigiadas dia a dia pelo Poder Judiciário. Sem sombra de dúvida, litígios nascidos de reformas feitas a partir de 18/04/14, que necessitem a produção de prova técnica (pericial), terão a ABNT NBR 16280:14 como parâmetro.

E, ainda, a depender dos danos eventualmente causados pela não observância desta norma, síndico e/ou condômino poderão ser responsabilizados civil, administrativa e, até mesmo, criminalmente.

Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacam-se:

a-) Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

b-) O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

c-) Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;

d-) O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;

e-) O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.

As obras que não representem risco à segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.

É importante frisar que, caso o síndico, no decorrer de qualquer fase da reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser considerado pelo condômino na programação da referida reforma.

Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente, a elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual.

No entanto, ao determinar que o síndico ou a pessoa por ele contratada faça a análise do plano de reforma da unidade privativa já elaborado por outro responsável técnico, entendemos que a norma ABNT NBR 16.280 acabou por criar uma duplicidade de trabalho, encarecendo os custos da reforma e, via reflexa, aumentando a responsabilidade do síndico.

Assim, informamos que o Secovi–SP, desde já, por meio da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios e, em parceria com outras entidades, já está empenhando esforços no sentido de aprimorar a redação da norma ABNT NBR 16.280 nos itens apontados.

Entretanto, enquanto não houver essa alteração, a norma ABNT NBR 16.280:2014 está em vigor. Portanto, fica claro que a sua correta aplicação será decisiva, em caso de ingresso de ação judicial em um futuro próximo.

Informamos, ainda que o Secovi-SP divulgará um manual prático, detalhando as regras previstas na ABNT NBR 16.280:2014.

A norma pode ser adquirida diretamente no site da ABNT (www.abnt.org.br).

Fonte: http://www.secovi.com.br/noticias/secovi-sp-esclarece-sobre-a-nova-norma-de-reforma-nbr-16280/7831/

Turma impede que renda de aposentada seja penhorada para pagamento de parcelas de empréstimo em atraso

Turma impede que renda de aposentada seja penhorada para pagamento de parcelas de empréstimo em atraso A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região, em agravo de instrumento, por decisão monocrática do juiz federal convocado Márcio Barbosa Maia, reformou decisão de primeiro grau que determinou os descontos em proventos de uma aposentada de valores referentes a contrato de empréstimo consignado em folha de pagamento. Caso os descontos não pudessem ser efetuados, a decisão determinou que a devedora depositasse em juízo o valor integral do débito ou pagasse diretamente ao credor, ou ainda indicasse bens suficientes à penhora para prosseguimento do feito. Consta dos autos que a servidora aposentada interpôs exceção de pré-executividade em que pleiteia a não consignação em seus proventos de aposentadoria do desconto de valor correspondente a 30% em empréstimo obtido na Fundação Habitacional do Exército (FHE), no qual, sendo estipuladas 36 prestações mensais, foram pagas somente duas. Ao analisar o caso, o Juízo de primeiro grau rejeitou a exceção requerida pela demandante. A aposentada, então, recorreu ao TRF1 para suspender a determinação ao argumento de que a margem de 30% se encontra comprometida tendo em vista outras dívidas já descontadas em sua folha de pagamento. Pondera que para pagar o saldo devedor de uma dívida foi arrolando outras até comprometer toda a sua aposentadoria, tornando-se indigna sua sobrevivência mediante confisco de 100% de sua única fonte de renda. “Ninguém pode sobreviver a pagar tão somente os seus credores; esse tipo de justiça não pode prosperar, ainda mais num mundo de larápios, corruptos e seres malignos que se locupletam de tudo e de todos”, sustenta. A FHE, por sua vez, retruca que a devedora não se volta contra a existência da dívida, ou contra a cobrança em si, não alega qualquer nulidade no título ou no processo. Apenas refuta indesejável a retomada dos descontos em folha. “Por todo o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, pleiteio que não seja conhecido o recurso. Caso assim não se entenda, que se lhe negue provimento, para manter inalterada a decisão de Primeiro Grau”, defende. Decisão Ao analisar a hipótese, o relator destacou que o artigo 649 do Código de Processo Civil (CPC) é claro ao dispor que “são absolutamente impenhoráveis os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, proventos de aposentadoria, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por liberdade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal”. Nesse sentido, salientou o magistrado na decisão que “o fato de haver previsão contratual para que o resgate das prestações seja feito, mensalmente, mediante consignação em folha de pagamento, não sustenta o desconto. Isso porque não se trata de ação de cumprimento de contrato. Trata-se, em execução forçada, de penhora, vedada, nos termos da lei, porque incidente sobre proventos”. O juiz federal Márcio Barbosa Maia finalizou seu entendimento citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que “é possível a penhora online em conta corrente do devedor, desde que observada a impenhorabilidade de vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, proventos de aposentadoria e pensões, entre outras, prevista no art. 649, IV, do CPC”. Com tais fundamentos, o relator deu provimento ao agravo de instrumento da aposentada. Processo nº 0040889-40.2014.4.01.0000 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17826

Valor da indenização para a desapropriação de imóvel corresponde ao apurado na data da perícia

Valor da indenização para a desapropriação de imóvel corresponde ao apurado na data da perícia O valor da indenização para a desapropriação de imóvel corresponderá àquele apurado na data da perícia, ou ao consignado pelo juiz, corrigido monetariamente até a data do efetivo pagamento. A 2ª Seção do TRF da 1ª Região adotou esse entendimento para negar provimento aos embargos infringentes apresentados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) contra decisão proferida, por maioria, pela 3ª Turma deste Tribunal em 13/8/2012. Nos embargos, a autarquia requer que seja aplicado ao caso o entendimento do voto divergente apresentado pelo desembargador federal Tourinho Neto no sentido de que a indenização deve se basear nos valores encontrados para a data da imissão na posse, que é quando o expropriado deixou de exercer disponibilidade econômica sobre o imóvel. O ente público também argumenta ser desarrazoado aproveitar-se da valorização imobiliária ocorrida entre a data da posse e a data da perícia oficial, “pois os expropriados já haviam perdido a fruição do bem e o Incra já havia adquirido a posse direta do imóvel”. Ao analisar a questão, os membros da 2ª Seção confirmaram a decisão proferida pela 3ª Turma. “A Lei Complementar 76/1993 estipula que o valor da indenização corresponderá ao valor apurado na data da perícia, ou ao consignado pelo juiz, corrigido monetariamente até a data do efetivo pagamento. Na mesma linha se põem o Decreto-Lei 3.365/41 e a Lei 8.629/93. O que se busca é o real valor de mercado do bem, para mais ou para menos”, diz a decisão. Nesse sentido, de acordo com o Colegiado, “o valor de mercado do bem na data da perícia decorre do postulado constitucional do justo preço e, no limite, da garantia de que o expropriado possa, ao final do processo, adquirir outro imóvel com as mesmas características daquele que o poder público lhe retira do patrimônio, sob pena de este último experimentar um enriquecimento sem causa”. A decisão foi proferida nos termos do voto do relator, desembargador federal Olindo Menezes. Embargos infringentes – Previsto no artigo 530 do Código de Processo Civil, os embargos infringentes são um recurso exclusivo da defesa, que se fundamenta na falta de unanimidade na decisão colegiada. Esses embargos também questionam pontos específicos em que houve discordância. Vale destacar que somente os itens que constam dos embargos poderão ter seus efeitos suspensos ou reapreciados: o restante da decisão permanece inalterado. Processo nº. 0007349-36.1998.4.01.3500 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17837

Imóvel financiado pelo SFH não é passível de usucapião

Imóvel financiado pelo SFH não é passível de usucapião

Em recente decisão unânime, a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou o direito de aquisição por usucapião de imóvel objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O recurso interposto pela parte interessada em usucapir o imóvel ataca decisão proferida em primeiro grau baseada no conjunto das provas apresentadas na ação principal. O colegiado assinala que a hipótese de usucapião urbano especial, prevista no art. 183 da Constituição Federal, no art. 9º da Lei 10.257/01 e no artigo 1.240 do Código Civil, não exige justo título ou boa-fé, mas somente a inexistência de outros imóveis em nome da pessoa interessada e a ocupação do imóvel por cinco anos, para fins de residência familiar. Também o usucapião extraordinário, previsto no antigo artigo 550 do Código Civil de 1916 independe de justo título ou boa-fé, necessitando apenas que a pessoa ocupe o imóvel pelo período de vinte anos, sem interrupção ou oposição, com animus domini, ou seja, a vontade de tornar-se proprietário do bem. No entanto, o juízo de primeiro grau observa que não se encontram preenchidas as condições para atender a pretensão da parte interessada em usucapir o imóvel, já que a posse do bem advém de contrato de compra e venda com pacto de hipoteca. Sendo assim, a parte autora da ação tinha consciência da necessidade do cumprimento do contrato para aquisição do bem, o que desqualifica a posse necessária para o usucapião. Falta, portanto, plausibilidade ao direito alegado. O artigo 9º da Lei 5.741/71, diz a decisão, protege o imóvel objeto de operação do SFH: “Constitui crime de ação pública, punido com a pena de detenção de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos e multa de cinco a vinte salários mínimos, invadir alguém, ou ocupar, com o fim de esbulho possessório, terreno ou unidade residencial, construída ou em construção, objeto de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação.” Nesse mesmo sentido caminha a jurisprudência nacional, com precedentes do TRF4 e do próprio TRF3. Também o parecer do Ministério Público Federal no recurso informa que tendo-se em vista o conhecimento, por parte da autora da ação, da procedência do imóvel, não se pode falar em posse exercida com ânimo de dono. Ademais, imóveis adquiridos sob o regime do Sistema Financeiro de Habitação, financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF), detêm natureza pública e, portanto, são imprescritíveis (para efeito de usucapião), conforme estabelece o artigo 183, parágrafo 3º, da Constituição Federal. O que está em questão é a proteção ao patrimônio adquirido com recursos públicos, dinheiro especialmente destinado a estimular a política nacional de habitação e de planejamento territorial, voltada à população de baixa renda. Neste contexto, falta interesse de agir à pessoa que tenta usucapir bem financiado pelo SFH. No tribunal, o processo recebeu o número 0033603-25.2012.4.03.0000/SP.  Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17858

Sou locatário e não vou à assembleia, mas quero que consertem o elevador, feio e ruim. O que faço?’

O Estado de S. Paulo— 19/10/14

‘Sou locatário e não vou à assembleia, mas quero que consertem o elevador, feio e ruim. O que faço?’

‘Nada impede que o inquilino vá à assembleia e exponha sua opinião a respeito do problema’

Nos termos do artigo 1.335,inciso III,do Código Civil,votar nas deliberações da assembleia é um direito do condômino, e não do inquilino  Diz João Batista Lopes:“A relação locatícia é temporária, Não se mostrando razoável conferir ao inquilino o poder de decidir sobre questões de interesse permanente do condomínio”.

O condômino,no entanto, pode outorgar procuração ao inquilino, que, em seu lugar, votará. Ainda que o direito de voto constitua prerrogativa do condômino, nada impede que o inquilino compareça à assembleia e exponha sua opinião a respeito de problemas como o descrito.

Segundo o leitor, há dois problemas em relação aos elevadores: o primeiro,de ordem estética; o segundo,mais grave,de funcionamento. A solução do primeiro, inevitavelmente passa por deliberação da assembleia, na medida em que envolve obra  de natureza voluptuária, dependendo de aprovação de dois terços  dos condôminos, conforme artigo 1.341 do Código Civil.

Em relação ao segundo, importante que, à luz do contrato de prestação de serviços celebrado  com empresa prestadora de serviços,verifique-se se a manutenção dos elevadores vem sendo feita a tempo e modo.

É dever do síndico diligenciar a conservação e aguarda das partes comuns do edifício, cabendo  a ele, na hipótese de má prestação do serviço,  denunciar o contrato e, então, contratar nova empresa.Essa providência,independentemente de assembleia, pode ser sugerida pelo leitor.

CAIO MÁRIO FIORINI BARBOSA, SÓCIO DA DUARTE GARCIA, CASELLI GUIMARÃES E TERRA ADVOGADOS

Fonte: http://www.dgcgt.com.br/news/imprensa/7055

Não cabe rescisão do contrato de crédito imobiliário pela existência de vícios no imóvel

Não cabe rescisão do contrato de crédito imobiliário pela existência de vícios no imóvel

Em decisão unânime, a Décima Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) negou pedido de rescisão em contrato de mútuo para aquisição da casa própria em razão da existência de defeitos de construção no imóvel. Os autores da ação de reparação de danos firmaram com uma construtora um instrumento particular de compra e venda para aquisição de um imóvel. Para viabilizar o negócio, obtiveram um crédito imobiliário junto à Caixa Econômica Federal (CEF). Depois que passaram a residir no imóvel, ele começou a apresentar vícios estruturais que impedem o seu uso com segurança. Ao constatarem tal situação, procuraram a Caixa Seguros que, embora tenha verificado a existência de trincas, fissuras e afundamento dos pisos da cozinha e da área de serviço, concluiu por não haver ameaça de desmoronamento, negando a cobertura securitária contratual. Requereram, então, os autores, tanto contra a CEF como contra a construtora, antecipação dos efeitos da tutela para suspender o pagamento das prestações do financiamento, almejando com esse dinheiro a possibilidade de locação de um imóvel e o julgamento da ação com a condenação das rés ao pagamento dos valores despendidos, mais a quantia de R$ 68 mil a título de danos materiais, e consequente resolução do contrato firmado, bem como a condenação ao pagamento de danos morais não inferiores a R$ 20 mil, ou, alternativamente, que o crédito disponibilizado pelo banco seja revertido para aquisição de outro imóvel, sendo restituído o que foi pago até o momento, em virtude da frustração contratual. Em primeiro grau, não foi localizada a construtora, razão pela qual o processo prosseguiu, a pedido dos autores, somente em relação à CEF. A sentença extinguiu o processo sem julgamento de mérito em razão da ilegitimidade passiva do banco. Analisando o recurso dos autores, a Turma admitiu que o banco tem legitimidade passiva para figurar na demanda, uma vez que é parte na relação jurídica de direito material. Ocorre que, no conjunto dos fatos, a CEF apenas emprestou o valor requerido pelos autores para aquisição do imóvel, em nada interferindo no valor ajustado entre os vendedores (construtora) e compradores. Não podem os autores confundirem a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O contrato de compra e venda envolve o bem imóvel; o contrato de mútuo, o empréstimo em dinheiro. Diz a decisão: “Na espécie, não há que se falar em negligência da CEF. Na qualidade de agente financeiro para aquisição de imóvel já pronto, cabe a ela realizar diligências relacionadas ao financiamento bancário, ela não assume responsabilidade relacionada à construção do imóvel, ao contrário do que ocorre nas hipóteses em que a CEF atua como agente financeiro da própria construção e nessa condição obriga-se a fiscalizar a obra.” Por outro lado, não cabe o pedido de rescisão contratual do mútuo pela existência de vícios no imóvel, uma vez que a CEF não é responsável por eles. Assim, foi negado o pedido feito na inicial pelos apelantes. A decisão está amparada por precedentes do Superior Tribunal de Justiça, do TRF1, do TRF4, do TRF5 e do próprio TRF3. No tribunal, o processo recebeu o número 0021294-05.2012.4.03.6100/SP.  Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17735

Substituição de penhora só pode ser feita por dinheiro ou fiança bancária

Substituição de penhora só pode ser feita por dinheiro ou fiança bancária

A Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) confirmou, por unanimidade, decisão da 3ª Vara Federal de Guarulhos que negou liminar a uma empresa que pretendia substituir o bem que havia indicado à penhora em ação de execução fiscal. A empresa está sendo executada em uma ação de cobrança no valor de R$ 738.274,62, referente a débitos de PIS e COFINS. Após sua citação no processo, ela indicou à penhora um prédio residencial de sua propriedade, avaliado em R$ 10 milhões. Porém, decidiu vender o imóvel e pleiteou na Justiça a substituição da penhora por outro imóvel de valor superior. A União, exequente na ação, rejeitou a substituição sob o argumento de que já existem outros débitos inscritos em dívida ativa, de modo que o valor do "novo" bem garantidor não seria suficiente para garantir todos os débitos existentes. Ao apreciar o efeito suspensivo, a desembargadora Marli Ferreira afirmou que a penhora tem o objetivo de expropriar bens do executado a fim de satisfazer o direito do credor, já reconhecido e representado por título executivo. “Necessariamente, deve incidir sobre o patrimônio do devedor, constrangendo 'tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal, juros, custas e honorários advocatícios'”, nos termos do artigo 659 do Código de Processo Civil. Ela ressaltou que a execução de bens deve ser promovida pelo modo menos gravoso ao devedor. “É certo que, nos termos do artigo 9º da Lei nº 6.830/80 (Lei de Execuções Fiscais), ao devedor será facultada a nomeação de bens à penhora, todavia este direito não é absoluto, dado que deverá obedecer à ordem estabelecida no artigo 11, justamente para que a execução não se faça tão somente de acordo com os interesses do executado, mas no do exequente”, afirmou a desembargadora. No caso em questão, o bem penhorado foi ofertado pela própria executada e à época foi aceito pela União. Assim, “a recusa da exequente, em relação à substituição do bem penhorado, encontra respaldo no artigo 15 da Lei de Execução Fiscal”, declarou a desembargadora. Ela destacou, também, que a União fundamentou sua recusa no fato de a executada não poder alienar o referido bem, já que foram apurados outros débitos, decorrentes, inclusive, da exclusão de parcelamento realizado, não podendo, por isto, neste momento, a agravante se desfazer de seus bens. Dessa forma, “nos termos do art. 15 da Lei nº 6.830/80, o executado somente poderá proceder à substituição da penhora por dinheiro e desde que haja anuência da Fazenda Nacional, o que não é o caso”, declarou a desembargadora em decisão confirmada pela Quarta Turma, em acórdão de relatoria do juiz federal convocado Marcelo Guerra. Agravo de Instrumento nº 0009131-86.2014.4.03.0000/SP  Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17721

Decisão sobre arrematação nula de imóvel preserva direitos de compradores de boa-fé

Decisão sobre arrematação nula de imóvel preserva direitos de compradores de boa-fé A Quinta Turma do Tribunal Superior do Trabalho declarou a nulidade da arrematação de um imóvel penhorado em ação trabalhista por falta da regular citação do proprietário e anulou todos os atos judiciais que resultaram na arrematação. No entanto, como o imóvel já tinha sido vendido, a titularidade só será transferida de volta ao proprietário original depois que o arrematante devolver os valores pagos pelos compradores. Para o ministro Caputo Bastos, relator do processo, a decisão "implica necessariamente a invalidade da arrematação", mas como o bem arrematado foi vendido antes da declaração de nulidade dos atos executórios, "devem ser respeitados os direitos dos adquirentes de boa-fé". Arrematação nula x terceiros de boa-fé O imóvel, um apartamento em Curitiba (PR), foi penhorado e leiloado para pagamento de dívida trabalhista em ação movida contra duas empresas. Após a arrematação, o responsável pela empresa que teve seu imóvel penhorado questionou a execução porque ele não havia sido intimado regularmente da penhora. Durante o trâmite da ação, o imóvel foi vendido pelo arrematante para um casal, que o financiou pela Caixa Econômica Federal. Um ano e oito meses depois, o casal foi surpreendido com a intimação da existência da ação para desconstituir a arrematação e a contestou para comprovar que comprou o bem de forma regular, afirmando que durante a negociação e o financiamento não havia qualquer registro, bloqueio ou restrição junto ao cartório de registro de imóveis que impedisse a transação. Ressaltaram ainda que não tinham nem conhecimento de que o imóvel seria fruto de uma arrematação judicial. A ação movida pelo casal foi acolhida pelo juízo de primeiro grau e confirmada pelo Tribunal Regional do Trabalho da 9ª Região (PR), que reconheceram a validade e eficácia do negócio celebrado entre eles e o arrematante. O primeiro proprietário do bem recorreu ao TST reiterando a alegação de nulidade da arrematação por ausência de citação válida, e teve seu recurso acolhido pela Quinta Turma. "A arrematação, mesmo depois de perfeita e acabada e irretratável, pode ser declarada nula quando presentes os motivos previstos no parágrafo 1º do artigo 694 do Código de Processo Civil, entre eles o vício de nulidade", explicou o ministro Caputo Bastos. No entanto, o imóvel somente será transferido após a restituição integral do preço pago pelo casal, devidamente corrigido, e a indenização das benfeitorias e demais despesas comprovadas, conforme os artigos 447 e 457 do Código Civil. Processo: RR-1376-74.2010.5.09.0008 (Elaine Rocha/CF) Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17696

JT nega relação de emprego entre pedreiro e proprietário do imóvel residencial.

JT nega relação de emprego entre pedreiro e proprietário do imóvel residencial.

Julgando desfavoravelmente o recurso do trabalhador, a 9ª Turma do TRT-MG, por unanimidade, declarou a inexistência do vínculo de emprego entre o pedreiro contratado para construir imóvel residencial e o proprietário deste, por entender não configurados os pressupostos da relação empregatícia. Segundo constatou o desembargador Ricardo Antonio Mohallem, relator do recurso, as provas colhidas no processo demonstraram que houve entre as partes um contrato verbal de empreitada, no qual o trabalhador se comprometeu a executar os serviços previamente contratados, mediante pagamento em dinheiro, também acertado de antemão. Essa circunstância foi extraída do próprio depoimento pessoal do trabalhador, que confirmou as alegações da defesa acerca da presença dos requisitos que caracterizam o contrato de empreitada. Segundo destacou o magistrado, "isso selou o destino da controvérsia", já que afasta, definitivamente, o vínculo de emprego pretendido. Além do mais, o relator encontrou nos autos recibos de pagamento firmados pelo reclamante, correspondentes à empreitada. O desembargador observou que, apesar de o contrato formal apresentado nos autos não estar assinado pelo reclamante, ele é válido, já que deve sempre prevalecer a realidade. "Um dos princípios basilares do Direito do Trabalho", arrematou. Por fim, ele esclareceu que, nos termos do artigo 2º, da CLT, empregador é aquele que exerce atividade econômica, assumindo os riscos dessa atividade, assalariando e dirigindo a prestação pessoal do serviço. "Ficou claro, pelo próprio depoimento do reclamante que, sendo o reclamado vendedor de roupas e pessoa física, não explorava a atividade econômica da construção civil; conseqüentemente, não se subsumem as partes às figuras de empregado e empregador." Por esses fundamentos, a Turma entendeu pela ausência dos elementos fixados nos art. 2º e 3º da CLT, concluindo pela inexistência da relação de emprego entre as partes. A sentença foi mantida, nesse aspecto. Fonte: http://www.granadeiro.adv.br/template/template_clipping.php?Id=14276

Terceira Turma afasta impenhorabilidade ao reconhecer má-fé em doação de imóvel

Terceira Turma afasta impenhorabilidade ao reconhecer má-fé em doação de imóvel

O reconhecimento de fraude à execução, com a consequente declaração de ineficácia da doação, afasta a proteção ao bem de família prevista na Lei 8.009/90. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso em que se discutia a validade de uma doação feita em benefício de filho menor. No caso, o credor ingressou com ação de cobrança para receber valores decorrentes de aluguéis em atraso. Durante a fase de cumprimento de sentença, os devedores decidiram transferir seu único imóvel residencial para o filho. A doação foi feita três dias depois de serem intimados ao pagamento da quantia de quase R$ 378 mil. O artigo 1º da Lei 8.009 dispõe que o único imóvel residencial da família é impenhorável e não responderá por nenhuma dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo nas hipóteses legalmente previstas. Há precedentes no STJ que não reconhecem fraude à execução na alienação de bem impenhorável, já que o bem de família jamais será expropriado para satisfazer a dívida. A Terceira Turma, no entanto, considerou que a conjuntura dos fatos evidenciou a má-fé do devedor e, ponderando os valores em jogo, entendeu que deve prevalecer o direito do credor. Problemas de saúde Os devedores alegaram em juízo que não tinham por objetivo fraudar a execução. Como o pai enfrentava problemas de saúde, o casal teria decidido resguardar o filho doando-lhe o imóvel, evitando assim custosos e demorados processos de inventário. Sustentaram que não teriam praticado nenhum ato que pudesse colocá-los em insolvência, já que não havia bens penhoráveis mesmo antes da doação. O juízo de primeiro grau concluiu que, mesmo sendo inválida a doação, não houve fraude à execução, tendo em vista que se tratava de imóvel que não poderia ser penhorado. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), no entanto, reformou a decisão ao fundamento de que houve má-fé na conduta, o que afasta a natureza impenhorável do imóvel. Ao analisar a questão, a Terceira Turma do STJ considerou que, em regra, o devedor que aliena, gratuita ou onerosamente, o único imóvel onde reside com a família abre mão da proteção legal, na medida em que seu comportamento evidencia que o bem não lhe serve mais à moradia ou subsistência. “As circunstâncias em que realizada a doação do imóvel estão a revelar que os devedores, a todo custo, tentam ocultar o bem e proteger o seu patrimônio, sacrificando o direito do credor, assim obrando não apenas em fraude da execução, mas também – e sobretudo – com fraude aos dispositivos da própria Lei 8.009”, afirmou a relatora, ministra Nancy Andrighi. Jurisprudência A jurisprudência do STJ estabelece que a impenhorabilidade do bem de família pode ser reconhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, mediante simples petição. As Súmulas 364 e 486 estendem o alcance da garantia legal da impenhorabilidade ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas, e também àquele que esteja locado a terceiros, se a renda obtida for revertida para a subsistência da família. A proteção legal pode ser afastada quando o imóvel está desocupado e não se demonstra o cumprimento dos objetivos da Lei 8.009. Também é afastada quando há o objetivo de fraudar a execução. Nesse sentido, “o bem que retorna ao patrimônio do devedor, por força do reconhecimento de fraude à execução, não goza da proteção da impenhorabilidade disposta na Lei 8.009”. A jurisprudência aponta ainda que “é possível, com fundamento em abuso de direito, afastar a proteção conferida pela Lei 8.009”. Essa notícia se refere ao processo: REsp 1364509  Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17379

Venda - Denuncia vazia

CIVIL

Alienação de bem imóvel. Ausência de averbação, no registro do imóvel, do contrato de locação entre o vendedor e terceiro. Denúncia do contrato promovida pelo adquirente, com ação de despejo. Instrumento de venda e compra inclui cláusula relativa à existência da locação, e de vigência em caso de alienação. Ciência inequívoca do adquirente supre a ausência da averbação. Improcedência do despejo.

Recurso Especial nº 1.269.476-SP

STJ - 3ª Turma

Rel. Min. Nancy Andrighi

Data do julgamento: 5/2/2013

Votação: unânime

Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2899/boletim.pdf

Exoneração de Fiança

CIVIL

1- Locação de imóvel. Pedido de exoneração de fiança, com o contrato de locação com prazo certo e ainda em curso. Cessão da locação não conhecida do locador. Não cabimento da exoneração. Irrelevância da cessão não conhecida do locador. Sentença reformada. Voto vencido.

Apelação nº 0208011-45.2011.8.26.0100 - São Paulo-SP

TJSP - 28ª Câmara de Direito Privado

Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho

Data do julgamento: 28/1/2014

Votação: maioria

2- Apelação - Direito Civil - Obrigações - Espécies de contratos - Locação de imóvel - Declaratória - Exoneração de fiança.

A ação de exoneração de fiança imotivada não pode ser julgada procedente se ajuizada durante a vigência do contrato; havendo no contrato limitação de tempo, que era o prazo final do contrato, não haveria como conceder a exoneração pretendida. Alteração de quotas da sociedade afiançada, sem conhecimento e concordância do locador, também não libera os fiadores. Recurso provido.

Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2899/boletim.pdf

Cabe ao condomínio pagar INSS e fundo de garantia ao contratar um síndico profissional?’

Cabe ao condomínio pagar INSS e fundo de garantia ao contratar um síndico profissional?’

O síndico profissional é prestador de serviços, o qual deverá apresentar nota fiscal de serviços

O síndico, por disposição legal, é o representante do condomínio e suas atribuições estão previstas no art. 1.348 do Código Civil, na convenção, no regimento interno e nas decisões de assembleia. Em alguns condomínios, tendo em vista a falta de candidatos ao cargo, a comunidade opta pela contratação de um terceiro, que pode ser pessoa física ou jurídica, comumente chamada de síndico profissional.
 

Nesse diapasão, o síndico profissional é um prestador de serviços e, portanto, recebe remuneração como qualquer outro prestador de serviço autônomo, não possuindo vínculo empregatício com o condomínio, bem como não fazendo jus às prerrogativas reguladas pela Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), entre elas o FGTS. Deve-se lembrar que a caracterização do vínculo empregatício, e a consequente responsabilidade por passivos trabalhistas, fica subordinada ao preenchimento de todos os elementos do artigo 3º da CLT, que aborda o conceito de empregado, ao qual o síndico profissional não se enquadra.
 

Outrossim, o Código Civil regula a prestação de serviços, cuidando em especial da prestação de serviços do trabalhador autônomo e de todos que não são regidos nas leis trabalhistas, como o síndico profissional. Neste passo, a elaboração de um contrato de prestação de serviços entre o condomínio e síndico é imprescindível, e a sua não observância poderá configurar vínculo empregatício.
 

O síndico profissional é prestador de serviços, o qual, por imposição legal, deverá apresentar nota fiscal de serviços caso possua empresa constituído (pessoa jurídica) e, portanto, obrigada à emissão de nota.
 

O condomínio é equiparado à pessoa jurídica, especialmente para fins previdenciários, bem como o disposto na Instrução Normativa nº 971 de 13.11.2009, art. 3º, 4º, inciso III. Assim, apesar de o condomínio não ter personalidade jurídica e não estar arrolado no art. 44 do Código Civil, é considerado ente equiparado, devendo assim cumprir as normas relativas à prestação de informação, retenção e recolhimento regulamentadas pela Previdência Social. Portanto, torna-se obrigatório o recolhimento do INSS em decorrência dos pagamentos realizados em favor do síndico, por ter nítido caráter remuneratório.
 

Rubens Carmo Elias Filho, advogado e presidente da Aabic
Fonte: O Estado de S. Paulo

Coração partido por casamento rompido, mesmo sem motivo, não enseja dano moral

Coração partido por casamento rompido, mesmo sem motivo, não enseja dano moral

Casar e viver feliz para sempre. Depois de não alcançar esse objetivo na vida, uma mulher buscou na Justiça indenização por danos morais infligidos pelo noivo, que desfez o casamento meses após consumado, sem nenhuma satisfação, ao tempo em que ela já estava grávida. O pleito, negado em 1º grau, também foi rechaçado pela 6ª Câmara de Direito Civil do TJ, ao analisar a apelação. "Para que se caracterize o dever de reparação, é preciso conduta ilícita, o dano e a ligação clara entre aquela e o dano. Mas, nesta situação [...] não há a menor possibilidade de se considerar tal fato como ação ilícita, partindo do princípio de que ninguém é obrigado a ficar com quem não queira", anotou o desembargador Alexandre d'Ivanenko, relator da matéria. A câmara, de forma unânime, entendeu ser incabível a utilização do Poder Judiciário para resolver e aferir vantagem econômica em razão disto situações cotidianas de mero dissabor afetivo. Seus integrantes anotaram ter ciência da dor intensa sofrida pela autora, mas decretaram inexistência de dano moral. "[São] simples dissabores [...], pequenos incômodos e desprazeres que todos devem suportar na sociedade em que vivemos", relativizou o relator. Os magistrados vislumbraram ainda nítida intenção da apelante não conformada com o término do relacionamento de lesar o ex-companheiro. Embora tenha afirmado que o fim do casamento se deu durante a gravidez, a mulher entrou em contradição ao contar a uma amiga do casal que, após o nascimento da filha, o então marido passou a reclamar da falta de atenção dela, em razão do bebê. Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.aspidnot=17224

TRF2 suspende desconto na aposentadoria para pagamento de aluguel atrasado

TRF2 suspende desconto na aposentadoria para pagamento de aluguel atrasado

O desembargador federal Paulo Espírito Santo suspendeu a decisão da primeira instância, que condenava o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) a descontar 30% da renda líquida mensal de uma aposentada. O desconto seria feito para o pagamento de uma dívida referente a alugueis atrasados de um imóvel, do qual ela foi despejada. O INSS entrou com o mandado de segurança pedindo a suspensão dos descontos, alegando que a aposentada já possui sua renda comprometida com o pagamento de seis empréstimos consignados. Caso a ordem seja cumprida, a aposentada terá sua renda comprometida em bem mais que os 30%, o que impactará no custeio das suas necessidades básicas, como alimentação. Para o relator do processo, a determinação judicial não se enquadra na Lei de hipóteses para descontos em benefícios previdenciários que integram o sistema informatizado da Autarquia Previdenciária, causando grande dificuldade, visto que teria que ser feito manualmente, o que mobilizaria recursos humanos e financeiros, já escassos na máquina pública brasileira. Proc. 0014725-45.2013.4.02.0000 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=17221

Sem vagas suficientes no prédio, alugaram um espaço externo. Isso não lesa condôminos?’

Sem vagas suficientes no prédio, alugaram um espaço externo. Isso não lesa condôminos?’

 

 

“A alteração no critério de distribuição das vagas interfere no direito adquirido”

Alega o leitor que as unidades autônomas possuem, conforme as matrículas, o direito de uso de uma vaga de garagem indeterminada, contudo o condomínio tem menos vagas de garagem do que efetivamente o número de unidades autônomas. A princípio, cumpre esclarecer que, de acordo com a Lei nº 4591/64, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, uma série de documentos, dentre eles e “declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporá e os locais destinados a guarda dos mesmos (art. 32, alínea “p”).
 

Isso porque o instrumento de especificação e a convenção de condomínio formalizam a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas as unidades.
 

A alteração no critério de distribuição das vagas interfere no direito adquirido dos condôminos e, assim, depende de votação qualificada estabelecida na convenção. Omissa a convenção, necessitará de deliberação unânime. Vale ressaltar que a vaga na garagem, quer seja unidade autônoma ou acessória da unidade, integra o direito de propriedade, sendo, por isso, ineficaz qualquer deliberação, em assembleia, que altere o sistema de utilização já definido no título de domínio.
 

Ante o exposto, entende-se que o aluguel das vagas em estacionamento próximo ao condomínio prejudica uma minoria de condôminos que não possuem conforte de utilizar a garagem do condomínio, adquirido na compra do imóvel. Entendemos que a melhor solução para o problema apresentado é a contratação de garagista pelo condomínio, para manobrar e alocar todos os veículos.

Rubens Carmo Elias Filho

Presidente da AABIC

Fonte: http://www.aabic.org.br/informacoes/noticias/exibir/?id=572

Síndico saiu de férias e subsíndica precisou se ausentar. O conselho pode assumir o posto?

 

O Estado de S. Paulo —25/05/14

‘Síndico saiu de férias e subsíndica precisou se ausentar. O conselho pode assumir o posto?

“Na hipótese de ausência do síndico, a assembleia poderá investir outra pessoa em seu lugar”

O síndico é o administrador do condomínio, competindo-lhe, as obrigações previstas na convenção do condomínio e as contidas no art. 1.348 do Código Civil. Como disse João Batista Lopes, “da maior importância para a vida do condômino é, inquestionavelmente, a figura do síndico” (Condomínio, 9ª. Ed., São Paulo, RT, 2006, pág. 129).

Por isso, importante que, para a hipótese de ausência do síndico, exista um substituto. Em regra, é o subsíndico quem assume este papel temporário, como observou J. Nascimento Franco: “A criação do cargo de subsíndicos é de grande utilidade, porque podem eles não só substituir o síndico em caso de ausência ou vaga, como, também ajudá-lo no cumprimento de suas funções” (Condomínio em edifícios, 4ª. Ed., São Paulo, RT, 1987).

A questão proposta pelo leitor, contudo, trata de hipótese bastante peculiar, já que concomitantemente ausentes síndico e subsíndico. No caso, considerando-se que a ausência é temporária, legítimo que, para situações emergenciais, que não possam aguardar o retorno do síndico, do subsíndico ou que não possam ser resolvidas pela administradora do condomínio, alguém, preferencialmente integrante do conselho consultivo, assuma a função.

Ainda que distante, se possível, recomendável que o síndico formalize a transferência, provisória, total ou parcialmente, dos poderes de representação ou funções administrativas.

A nosso ver, diante do caráter emergencial e provisório da situação, dispensável a prévia aprovação em assembleia, conforme estabelece o art. 1.348, parágrafo 2º. Do Código Civil. Vale lembrar que, na hipótese de ausência do síndico, poderá também a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, conforme art. 1.348, parágrafo 1º., do Código Civil.

Caio Mário Fiorini Barbosa, sócio do Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados

 

Fonte: http://www.dgcgt.com.br/news/imprensa/6340

Empresas devem ficar atentas à aplicação da Lei Anticorrupção

Empresas devem ficar atentas à aplicação da Lei Anticorrupção

Em vigor desde 29 de janeiro deste ano, a Lei 12.846/2013 passa a penalizar as companhias envolvidas em atos de corrupção, mesmo que a infração tenha sido motivada por atitude isolada de funcionário ou servidor público 19/05/2014

Ministro Moura Ribeiro: "a corrupção é uma moléstia, que só pode ser tratada pela educação"

 

Dia 9/5, na sede do Secovi-SP, mais de 120 pessoas estiveram presentes ao seminário Os Benefícios da Nova Lei Anticorrupção, realizado pelo Sindicato com apoio da Abrainc e Fecomercio. O público acompanhou atentamente as palestras do ministro do Superior Tribunal de Justiça, Paulo Dias de Moura Ribeiro, do Controlador Geral do Município, Mário Spinelli, e da advogada Fernanda Ferrari Pompeu de Toledo, sócia do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados Associados.

A Lei 12.846/2013, que está em vigor desde 29 de janeiro último, passa a penalizar as empresas envolvidas em atos de corrupção contra a administração pública nacional ou internacional, a despeito do que ocorria anteriormente, quando era possível alegar, caso fossem flagradas em alguma prática ilícita, que a infração tinha motivação por atitude isolada de um funcionário ou servidor público.

As empresas podem, inclusive, ser submetidas a processos civis e administrativos, com previsão de pagamento de multas que variam de 0,1% a 20% do faturamento anual bruto. A penalidade pode chegar, até mesmo, à ordem judicial de fechamento da empresa.

Jeitinho brasileiro – Moura Ribeiro esclareceu que a Lei Anticorrupção faz parte de um “concerto de tantas outras leis para evitar o ilícito”. A primeira delas é a Constituição de 1988, que trata amplamente dos direitos e das garantias individuais, cuja divisão faz-se em cinco espécies: artigo 5º (direitos e deveres individuais e coletivos), artigo 6º (diretos sociais), artigo 12º (nacionalidade), artigo 14º (direitos políticos, com sufrágio), artigo 17º (existência de partidos políticos como canais de desenvolvimento da cidadania).

O ministro explicou que os direitos e as garantias fundamentais estão divididos em primeira, segunda e terceira geração: “Os de primeira geração são os direitos públicos; os de segunda, com viés para os direitos sociais e culturais – tratam de menoridade, declarações de direito do homem, velhice; e os de terceira geração são aqueles voltados para a fraternidade, solidariedade, o meio ambiente equilibrado, em suma, o direito de ser feliz. Os direitos de terceira geração sintetizam o que temos de ideia da dignidade da pessoa humana, que nasceu em 1945 com a Organização das Nações Unidas”.

Dados históricos – Durante o regime ditatorial de Getúlio Vargas, no “Estado Novo”, houve um grande movimento da sociedade, que resultou em avanços no direito do trabalho e no campo social, além da Constituição de 1937, que tratou dos direitos com lastro na dignidade humana e na justiça eleitoral. A Constituição de 1946, por sua vez, teve uma amplitude maior, consagrando o direito de greve.

“A Carta Magna de 1988 traz expressamente em seu preâmbulo a defesa da sociedade fraterna, do estado democrático de direito que assegura o exercício dos direitos sociais, como liberdade, segurança, bem-estar, desenvolvimento, igualdade, justiça, sociedade sem preconceitos, fundada na harmonia social e comprometida internacionalmente com a solução pacífica das controvérsias”, citou o ministro do STJ.

Em seu artigo 170, a Constituição fixa ideias básicas de capitalismo, produção, livre concorrência, defesa intransigente do consumidor, do meio ambiente e redução das desigualdades. Já no artigo 173, esses conceitos são assentados no parágrafo 4º, que trata da eliminação da concorrência com aumento arbitrário dos lucros (formação de cartéis). O artigo 174, por sua vez, admite a intervenção reguladora do Estado, por meio de uma política tarifária e a obrigação de manter um serviço público adequado. “Além disso, temos de mencionar a regra do artigo 119, que faz a opção pela economia e pelo incentivo do mercado interno”, completou Moura Ribeiro.

Combate ao ilícito – O ministro do STJ mencionou todo o regramento constitucional a fim de ressaltar os inúmeros regramentos internos no combate à corrupção. “Também, a ordem econômica do Brasil é partícipe de vários tratados para afastar formas ilícitas que possam perturbar o desenvolvimento econômico”, disse, citando o tratado do crime organizado, da delação premiada, as leis dos crimes hediondos, da ordem tributária e de lavagem de dinheiro.

No campo internacional, o Brasil é signatário, por exemplo, da Convenção Interamericana Contra a Corrupção (OEA, internalizada pelo Decreto 4.410/2012), da Convenção das Nações Unidas Contra a Corrupção (CNUCC, internalizada pelo Decreto 5.687/2006) e da Convenção sobre o Combate da Corrupção de Funcionários Públicos Estrangeiros em Transações Comerciais Internacionais (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômicos, OCDE, internalizada pelo Decreto 3.678/2000).

“Por que precisamos de tantas regras? Porque a corrupção é um fator de desigualdade e descrédito nas instituições públicas. Ela emperra o crescimento social e econômico. Há de se prevenir essa doença com a educação. As leis vêm para combater os ilícitos, que geram frustração, aumentos de custos e afetam a economia de mercado, que o Brasil adora”, opinou o ministro do STJ.

Fim da punibilidade – A delação premiada surge na Lei 12.846/2013 como acordo de leniência. Esse mecanismo surgiu nos anos 2000, com Lei 10.149, que transformou o CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica) em uma autarquia.

Na Lei de Defesa da Concorrência, a “lei dos cartéis” (Lei 8.884/1994, alterada em 2000 e 2007), a repressão é feita no âmbito administrativo. Ela incube ao CADE investigar e punir os cartéis e prevê um compromisso de cessação ao delator, que também paga uma contribuição ao Fundo de Direitos Difusos. Segundo Moura Ribeiro, esse acordo visa a encorajar o membro do cartel à delação de seus comparsas. “Sob a perspectiva jurídica, isso pode ser bom ou ruim. Bom, porque há encurtamento das investigações e o Estado gasta menos dinheiro. O aspecto negativo do acordo de leniência é um possível incentivo às ideias de junções para fraudes, tendo em vista a possibilidade legal de redução da multa ou até mesmo de anistia”, asseverou o ministro.

Previsto no artigo 86 da Lei de Defesa das Concorrências, o acordo de leniência suspende o curso do prazo prescricional e impede o oferecimento de denúncia criminal. O CADE é quem decide se o acordo foi cumprido, podendo, inclusive, cancelar o processo, extinguir punições até dos crimes contra a ordem financeira. Neste artigo ficam estabelecidos os requisitos para o acordo de leniência. “A empresa ou pessoa que primeiro se apresentar no CADE, demonstrando arrependimento, disposição de deixar a prática da conduta denunciada e colaborar com a investigação, poderá se beneficiar com um acordo”, disse Moura Ribeiro.

Essa confissão não tem valor jurídico e, na avaliação do ministro, afronta o Código Civil no aspecto das provas (artigo 212). “A extinção automática da punibilidade é estranha para nós. Estamos abrindo mão de a jurisdição decidir, o que é absolutamente incompatível. Aqui, o CADE tem competência para celebrar esse acordo de leniência, sem que as autoridades administrativas tenham as prerrogativas do Ministério Público e da magistratura”, reclamou o ministro do STJ.

“No CADE, as pessoas são convocadas para trabalhar por um curto espaço de tempo e levam consigo informações privilegiadas, acordos sigilosos que estão em andamento. Enquanto o MP é titular da ação penal e se encontra sob a vigilância do poder Judiciário. O CADE não é titular de coisa nenhuma, é um mero aplicador de lei na defesa de concorrência, tutela direitos de coletividade, e dela recebeu a incumbência de se compor com criminosos. Composição que pode resultar na extinção automática da punibilidade”, ressaltou.

Novo viés – Uma das características positivas da Lei Anticorrupção é que ela mudou esse viés, ou seja, o legislador não confundiu as esferas administrativa e penal e não excluiu o Ministério Público. Conforme Moura Ribeiro, seu objetivo legal é combater as práticas ilícitas pela desconsideração da personalidade jurídica das empresas fraudadoras, estimulando a denúncia espontânea e a obtenção de dados dos ilícitos, que demorariam a ser investigados.

“Entendo, porém, que a corrupção é uma moléstia, que só pode ser tratada pela educação. Ela prejudica o desenvolvimento politico e econômico; e traz desigualdade e descrédito nas instituições públicas. Evitando-a, irá emergir um notório benefício para a sociedade”, opinou o ministro do STJ. Para ele, as empresas devem se unir e divulgar junto a seus funcionários esta legislação e outras que visam a evitar fraudes e ilícitos coletivos. “Criar-se-ia uma nova mentalidade, avessa ao suborno, com prevalência da legalidade e da transparência”, concluiu.

Recomendação – De acordo com pesquisa realizada pela KPMG e apresentada pelo Controlador Geral do Município de São Paulo, Mário Spinelli, 63% das empresas pesquisadas disseram que participariam de esquemas de corrupção e 80% afirmaram que as concorrentes pagam propina. Para ele, a Lei 12.846/2013 vai ao encontro de um esforço internacional para promover a integridade entre o poder público e a iniciativa privada. “Na Alemanha, as empresas podiam deduzir no Imposto de Renda os recursos usados para pagamento de propinas”, ressaltou Spinelli.

A Lei Anticorrupção, criada para atender uma recomendação explícita da OCDE, que também fez a mesma sugestão para Argentina e Irlanda, tem o objetivo principal de responsabilizar as empresas que, comprovadamente, estejam envolvidas com atividades ilícitas, independente de dolo e culpa. “As empresas da construção civil ainda não acordaram para o impacto desta lei. As companhias podem ser dissolvidas! O acordo de leniência é fundamental. Recomendo que denunciem práticas de corrupção aos órgãos de controle, para terem penalidades abrandadas”, recomendou Spinelli.

Alguns pontos da Lei dependem de regulamentação e Spinelli garantiu que, nos próximos meses, a Prefeitura vai publicar Decreto definindo quem poderá instaurar e julgar processos de corrupção, qual será o rito processual e quem terá capacidade de celebrar acordos de leniência. “Inicialmente, todas as secretarias podem instaurar um processo, mas pretendemos restringir essa capacidade aos especialistas, para que as empresas fiquem seguras e a lei não seja um foco de corrupção”, analisou o Corregedor.

Spinelli falou das dificuldades de controlar as práticas de corrupção em um município que, ao mesmo tempo, tem o 10º maior PIB (Produto Interno Bruto) do mundo e 500 mil famílias pobres. “Até o ano passado, a prefeitura não tinha um órgão de controle. E eu peço que o setor dos senhores, que tem forte compromisso social e com o desenvolvimento econômico do Brasil, confie na Controladoria. As empresas não podem conviver pacificamente com a corrupção”, concluiu.

Prevenção – “A empresa vai ter de mudar a forma de fazer negócios porque, se tiver algum benefício, será punida administrativa e criminalmente, com responsabilidade solidária. Além das multas, terá de reparar danos e será registrada no cadastro de empresas investigadas”, esclareceu Fernanda Ferrari Pompeu de Toledo, sócia do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados Associados.

Apesar de autoaplicativa, os parâmetros da Lei que definem as sanções aos ilícitos praticados precisam de regulamentação, a fim de garantir a própria segurança jurídica da legislação. “Há atos de corrupção complexos”, justificou Fernanda.

Na avaliação da advogada, educar a sociedade quanto às premissas da Lei Anticorrupção é a única forma de proteção. Nesse sentido, ela recomenda a criação de uma equipe de compliance nas companhias, que deve ser seguido por todos, a começar pela diretoria.

Esse programa de compliance deve prever a avaliação periódica dos riscos assumidos pela empresa; e a adoção de um código de ética e de conduta, elaborado com linguagem simples, para que todos os funcionários compreendam o seu teor.

Ainda, a companhia deve treinar e capacitar seus colaboradores para exercerem o discernimento, e manter um canal aberto para o esclarecimento de dúvidas. “Será que a entrega de brindes e o pagamento de almoços são formas de corrupção? Isso deve ficar bem claro no código de ética”, recomendou Fernanda.

O trabalho de compliance deve conter o treinamento permanente das equipes, com atualização periódica do código de ética para que o conceito “não faça a coisa errada” mantenha-se vivo, conforme orientação de Fernanda.

Até que esses novos conceitos sejam fortalecidos internamente, deve-se privilegiar o canal de comunicação, inclusive para denunciar, anonimamente, o “colega do lado”. Após a avaliação das denúncias, a conclusão das investigações e a aplicação da punição, o denunciante deve ser informado do resultado do processo.

“O trabalho dos prestadores de serviços também deve ser acompanhado. Não vi a possibilidade de absolvição da empresa, mas o compliance pode amenizar a aplicação da multa”, concluiu Fernanda.

 

Fonte:http://www.secovi.com.br/noticias/empresas-devem-ficar-atentas-a-aplicacao-da-lei-anticorrupcao/7854/