Direito de preferência

Direito de preferência

O art. 27 da Lei no 8.245/91 estabelece a preferência do locatário para aquisição de imóvel locado,em igualdade

condições com terceiros.

Para exercer a preferência, o locatário está sujeito a certos requisitos: deve exercê-la em trinta dias e a aceitação deve seguir exatamente as condições da proposta.

O locador, a seu turno, está obrigado a comunicar a intenção de vender o imóvel e a existência de candidato a sua aquisição, indicando todas as condições do negócio.

O exercício da preferência pelo inquilino supõe a existência da averbação do contrato de locação, como previsto no art. 33 da Lei de Locação, que deve ser implementado pelo menos trinta dias antes da alienação.

Caso o locatário aceite a proposta e, posteriormente, venha a dela desistir, fica obrigado a indenizar o locador (art. 29).

 

É certo que o art. 33 da LL estabelece o direito de adjudicar o imóvel e receber perdas e danos, se preterido em seu direito de preferência.

 

Mas não há previsão legal para a desistência do locador na venda do imóvel, se o locatário houver manifestado sua anuência.

Sempre serão cabíveis perdas e danos, se o locatário demonstrar que a desistência do locador causou-lhe prejuízos. Mas a jurisprudência do E. STJ não admite que o locatário possa adjudicar o imóvel:

“A Lei optou, portanto, em não conferir ao locatário – diante do arrependimento do locador – a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender o imóvel ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos” (RESP no 1.193.992, rel. Ministro Nancy Andrighi).

 

Contudo, sempre respeitada a jurisprudência do E.STJ, convém recordar que a aceitação da proposta gera aperfeiçoamento do negócio, tal como previsto no art. 427 do CC: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Destarte, parece que em certas hipóteses, desde que a proposta atenda aos requisitos do CC, será possível reconhecer a formação do contrato e o consequente direito do locatário a sua celebração definitiva.

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

Revisional do valor da locação

 

Revisional do valor da locação

Após três anos de vigência do contrato ou do acordo de modificação do valor do aluguel, o locador ou o locatário pode pedir o reajuste do aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei de Locação). Em se tratando de acordo para reajuste do valor do aluguel, tem prevalecido o entendimento de que esse reajuste não precisa elevar o novo valor ao preço de mercado, bastando que seja diverso do que seria pago segundo os reajustes legais:

“A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos do art.19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado” (RESP no 264556, rel. Ministro Maria Thereza de Assis Moura, j. 22.4.2008).

Convém, no entanto, levar em conta que o Código Civil prevê duas disposições específicas a respeito da teoria da onerosidade excessiva, que poderão ser invocadas para modificar as condições da locação, ou mesmo para resolver o contrato: os artigos 317 e 478 do CC.

Referidos dispositivos contemplam regras gerais para modificação do valor das prestações, preenchidos os requisitos que os mesmos estabelecem.

É de se levar em conta, então, a possibilidade de alterar o valor do aluguel, mesmo que não haja decorrido o prazo de três anos do art. 19 da Lei de Locação, se surgir um fato imprevisível e/ou extraordinário capaz de comprometer o equilíbrio da locação.

Porque são regras gerais, elas se harmonizam com o art. 19 da Lei no 8.245/91.

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

    

Sucessão em caso de separação e divórcio

Sucessão em caso de separação e divórcio

 

 

O art. 12 da Lei de Locação prossegue a disciplina da sucessão e o faz para tratar da separação de fato, judicial, divórcio e dissolução da união estável. Nesses casos, a locação prossegue com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

 

O locador deve ser comunicado por escrito e, se não for, continuará titular do direito de crédito contra o locador que abandonou o imóvel (RESP no 540.669, rel. Ministro Arnaldo Esteves, j. 19.4.2005).
Nem poderia ser diferente. Basta ler a regra do art. 299 do CC e verificar que qualquer assunção de dívida só é válidas e houver consentimento expresso do credor.

 

No caso da locação, não é necessário o consentimento expresso, mas a comunicação, de modo que a eficácia da sucessão na locação, neste caso, só prevaleça se a ciência do locador for demonstrada.

Também o fiador da locação deve ser comunicado do fim do casamento ou da união, para poder exonerar-se, se assim o desejar (art. 12, § 2º, da Lei no 8.245/91).

A omissão na comunicação ao fiador, por si, não o exonera, tendo em vista que, sem a comunicação, o locatário afiançado permanece vinculado ao ajuste.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Partes e juiz podem promover diligências para garantir execução

TRT-3ª - Partes e juiz podem promover diligências para garantir execução Depois do trânsito em julgado da decisão de mérito, ou seja, quando não há mais possibilidade de recurso, inicia-se a fase de execução. É neste momento processual que se busca satisfazer definitivamente o direito da parte vitoriosa, concretizando o pagamento dos valores a ela deferidos. Mas nem sempre se logra êxito nessa empreitada. Isso porque, muitas vezes não são encontrados bens livres e desimpedidos capazes de satisfazer a execução. Foi numa situação dessas que um trabalhador requereu ao juiz a expedição de ofícios à Receita Federal, ao Bacenjud e ao Detran/MG. A execução trabalhista se arrasta há muitos anos contra uma construtora e seus sócios, sempre frustrada em seu objetivo de buscar bens para satisfazer o crédito reconhecido pela Justiça do Trabalho. Mas o magistrado indeferiu o pedido e determinou que o trabalhador indicasse os meios efetivos para o prosseguimento da execução. Inconformado, o reclamante recorreu ao TRT de Minas, insistindo no pedido. Ele afirmou que não poderia diligenciar por conta própria, seja por não ter condições financeiras, seja diante do caráter sigiloso das declarações do imposto de renda. E o desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira, atuando como relator na 2ª Turma do TRT de Minas, acatou a pretensão. "Durante a execução trabalhista as partes e o próprio juiz podem promover diligências de modo a encontrar bens para satisfazer a condenação", destacou o magistrado, lembrando que o fundamento para tanto está no artigo 878 da CLT. Ele explicou que a intervenção do juiz do trabalho é permitida no processo executivo, sobretudo para a obtenção de informações sigilosas ou que o reclamante não pode obter por si só. Como destacou o julgador, é exatamente esse o caso das declarações de imposto de renda, em razão da natureza sigilosa dessas informações. Por essa razão, o relator decidiu dar provimento ao recurso para determinar a expedição de ofício à Receita Federal para fornecer as declarações de imposto de rendas dos executados nos últimos cinco anos. Do mesmo modo, determinou a consulta perante o Detran/MG e o Bacenjud, em busca de bens dos executados, já que a última diligência neste sentido ocorreu no ano de 2010, existindo a possibilidade de que novos bens sejam encontrados. A Turma de julgadores acompanhou o voto.   Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=14505

Morte do locatário e sucessão na locação

Morte do locatário e sucessão na locação

No que se refere à sucessão por morte do locatário, a disciplina é encontrada no art. 11 da Lei no 8.245/91. Sub-rogam-se o cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência do falecido locatário em seus direitos e obrigações, desde que a locação seja de finalidade residencial.

 

Se não for esta a finalidade, o sucessor no negócio sucede o locatário.

Como se vê, não há coincidência entre a sucessão do locatário na locação e a que se estabelece no Código Civil sobre toda a herança, que vem prevista nos artigos 1.829 e, em relação aos companheiros, no art. 1.790 do CC.

 

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 

Questões atuais da Lei de Locação

Questões atuais da Lei de Locação

Hamid Charaf Bdine Jr

 

Alienação do imóvel locado

O art. 8º da Lei no 8.245/92 autoriza o adquirente do imóvel locado a denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Em seu § 1º estende o mesmo direito ao promissário comprador, preenchidos os requisitos que estabelece, e no § 2º disciplina a denúncia.

 O adquirente é obrigado a denunciar a locação, notificando o locatário, no prazo de 90 dias do registro da escritura de aquisição, sob pena de presumir-se sua concordância com a prorrogação do contrato:

 “Consoante determina o art. 8º, § 2º, da Lei nº 8.245/91, realizada a venda de imóvel locado, o comprador tem noventa dias, a partir do registro, para denunciar a locação, concedendo ao locatário o prazo de noventa dias para proceder à desocupação voluntária do prédio. Dispõe também a lei que, não sendo exercida a denúncia no mencionado prazo, presumir-se-á a concordância do adquirente na manutenção da locação.

2 - In casu, deve-se afastar a incidência do art. 8º da Lei do Inquilinato, haja vista que, ante a ausência da de houve a imediata concordância com a locação, núncia, passando o adquirente à condição de locador. Precedente deste e. STJ.

3 - Nos termos do disposto no art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do bem imóvel transmite-se entre vivos mediante o registro do correspondente título translativo no Registro de Imóveis. Precedente: Resp 858031/MG, 1ª Turma, Rel. Mino Luiz Fux, DJe 17/12/2008” (AgRg no RESP no 1109671, rel. Ministro Felix Fischer, j. 22.2.2010).

A despeito de o dispositivo referir-se a alienação, expressão de sentido amplo, a possibilidade de denunciar a locação só se aplica a compra e venda, e não à sucessão (RT 730/266).

A notificação para denúncia da locação, caso seja feita por advogado e não esteja acompanhada da respectiva procuração, será eficaz se o advogado juntar o instrumento ao propor a ação de despejo, o que vem amparado no art. 662 do CC.

A Súmula no 16 do Extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil consagrava esse entendimento, ainda vigente.

Se o contrato se mantiver em vigor, o aluguel contratado será o que estiver em curso até a efetiva desocupação do imóvel, não se admitindo a incidência do aluguel pena do art. 575 do CC (RESP no 1027229, rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, j. 4.2.2010).

Para não se sujeitar à retomada pretendida pelo adquirente, o locatário, como esclarecido no mencionado art. 8º, deve ter celebrado contrato com cláusula de vigência e feito sua averbação junto à matrícula no Registro de Imóveis, em momento anterior à alienação.

A averbação deve anteceder à venda, porque, do contrário, surpreenderia o adquirente.

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf