quinta-feira, 16 de abril de 2020

Preservar a confiança no sistema de locações urbanas

Preservar a confiança no sistema de locações urbanas



Com o planeta quase totalmente paralisado pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19), é indiscutível a repercussão nas relações jurídicas, mostrando-se de fácil identificação os prejuízos resultantes. O cenário sensibilizou o Parlamento, vindo o oportuno projeto de lei 1179/20, do senador Antonio Anastasia, prontamente relatado pela senadora Simone Tebet.
Foram trabalhos exigidos pelo momento (se não agora, quando)? Esta era a pergunta do sábio Hilel, dois mil anos atrás, parecendo em geral bem recebidos pela sociedade e pela crítica jurídica, sendo somente pontuais as ideias levantadas para o aperfeiçoamento da legislação de emergência.
No que diz respeito às locações imobiliárias urbanas, o relatório suprimiu o original artigo 10 e, ao artigo 9º, foi proposta a seguinte redação: "Art. 9º - Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020"1.
Passou a ser permitida a liminar, por conseguinte, nas situações que o artigo 59, da Lei 8.245/1991, contemplou nos seus incisos III (pertinente à desocupação do imóvel alugado por temporada), IV (situações de invasão do imóvel quando falecido o locatário), VI (necessidade de reparações urgentes no imóvel).
A manutenção da possibilidade de suspensão quanto às demais hipóteses há de ter decorrido do balanceamento que foi possível tentar entre o exercício do direito e o dano decorrente da sua postergação, a justificar que se mantivessem – nessa lógica – as previsões do projeto original do senador Anastasia.
Entretanto, é exatamente diante do necessário balanceamento das vantagens e desvantagens da regra nova que cabe ponderar que seria de todo conveniente manter a possibilidade de liminar para a hipótese prevista no inciso IX do artigo 58, da Lei das Locações: "– a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".
As razões são extremamente relevantes, mas passíveis de breve síntese. Primeiro deve ser recordado que a introdução dessa possibilidade ocorreu há 11 anos, através da Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que resultou de projeto aprovado à unanimidade pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, a demonstrar o acerto técnico da alteração legislativa então realizada.
Em segundo, vale lembrar que foi a inovação que se mostrou extremamente justa aos olhos do Poder competente, o Judiciário, que logo disseminou a utilização dessa consequência imediata do inadimplemento, certamente devido à terceira e maior razão: a sociedade prestigiou crescentemente a nova relação de confiança entre os contratantes, sem a participação de garantidores. Em suma, a supressão dessa liminar mais que abalar direito do credor locador, traria dano ao próprio sistema legal das locações urbanas.
Sim, o enorme avanço experimentado – graças à conjunção de legalidade, acolhimento pelo Judiciário e disseminação entre os interessados – serviu de laboratório, até, a quantos pensassem em legislações voltadas a outros setores da vida. Isso porque, foi restaurada a confiança, restabelecido o império da boa-fé – a guardar-se não somente na celebração, mas igualmente na execução do contrato, como querem Código Civil e os esperados costumes.
Outra não foi a conclusão popular: para que fiadores, seguros, cauções e demais constrangimentos ou custos, se bastava o apalavrar, garantido pela certeza de que o rompimento da promessa teria consequência imediata e suficiente?
Parece evidente que a liminar ora cuidada, sob o aspecto conceitual, sob o prisma da oportunidade e sob a visão da adequação e aceitação, se inseriu magnificamente na Lei de Locações, diploma que na sua integralidade vem se prestando muito bem à defesa não do locador ou do locatário, mas das locações propriamente ditas e da paridade contratual. A lei permitiu a substancial redução de ações judiciais; passou a existir segurança em investir na construção de imóveis para locação, algo impensável há 30 anos. Aí estão tantos novos prédios esteados em contratos de locação.
Pois bem e respeitados os parâmetros que a urgência impõe (a lei de emergência virá em prazo curtíssimo): essa aceitação pela sociedade e cuja supressão apenaria os que acreditaram na lei (ao passo que aqueles incrédulos, que preferiram não confiar na lei e insistiram na obtenção de garantias do locatário, findariam confortados), esse grandioso passo com inequívoco espraiamento social, esse avanço do modo de contratar em direção à modernidade e à agilidade não podem ser enfraquecidos.
É quanto em síntese indica a necessidade de incluir-se dentre as possibilidades de concessão de liminar, a situação do inciso IX, do artigo 59 da Lei das Locações, prestigiando-se a locação celebrada com base única na boa lei e na confiança de que os contratantes agirão com boa-fé. Afinal, se não preservarmos agora a boa-fé e o sistema tão bem construído, deixaremos isso para quando?
( * ) Jaques Bushatsky é advogado, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP e coordenador da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim.

Fonte:https://www.secovi.com.br/noticias/preservar-a-confianca-no-sistema-de-locacoes-urbanas/14723

  

Leitura de luz - Enel

 A partir de hoje, 02 de abril, ofereceremos o serviço de autoleitura do medidor de energia para os clientes residenciais e pequenos comércios. O serviço estará disponível durante este período crítico de avanço do Coronavírus e permitirá reduzir o número de leituristas nas ruas, protegendo clientes e colaboradores.

Os clientes que não fizerem a autoleitura terão a conta de energia calculada pela média de consumo dos últimos doze meses, conforme regra anunciada pela Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel). Nesse caso, a diferença entre o valor faturado e o que realmente for consumido será compensada na conta de energia quando for retomada a leitura.

“Por meio da autoleitura, o cliente poderá informar à distribuidora o consumo de energia exibido no seu medidor, informação que será utilizada pela Enel para proceder o faturamento pelo real valor consumido”, explica Márcia Sandra Roque, Diretora de Mercado da Enel Brasil.

COMO FUNICONA A AUTOLEITURA?
​Na conta de luz, consta a data prevista para leitura do mês seguinte, que será o dia limite para o cliente enviar as informações à distribuidora. O cliente poderá fazer a autoleitura até dois dias antes dessa data ou no próprio dia.
Por exemplo:
Data da próxima leitura - 15 de abril
Período para informar os números registrados no medidor à Enel -  1314 e 15 de Abril 
Procedimento - O cliente fotografa os números que aparecem no medidor e envia a imagem para um dos canais da distribuidora listados abaixo.

  • App Enel SP​
  • Agência Virtual
  • ​Call center (0800 7272 120) - Esta opção não necessita foto, apenas a digitação dos números que constam no medidor.


MANTENHA SEU CADASTRO ATUALIZADO
É importante que os clientes mantenham seu cadastro atualizado pelos canais digitais da Enel Distribuição São Paulo, por meio dos quais também pode optar por receber a fatura por e-mail e segunda via da conta.

“Apesar de ter suspendido neste momento de crise a leitura dos medidores, continuaremos entregando mensalmente a conta de todos os clientes, seja fisicamente, seja por e-mail para aqueles que já são cadastrados para o recebimento digital. Reforçamos ainda para que os clientes façam a adesão à conta por meio digital, contribuindo dessa forma para a redução de pessoas em circulação nas ruas. Cabe reforçar que permanecemos executando todos os serviços essenciais de manutenção da rede e de atendimento emergencial e comercial, assegurando aos consumidores a continuidade das operações da empresa”, diz Márcia

SERVIÇOS DOS CANAIS DIGITAIS
•Autoleitura;
•Fatura por e-mail;
•Segunda via da conta;
•Cadastro de débito automático;
•Alteração de titular;
•Consulta de débitos;
•Alteração de data de vencimento;
•Pedido de segunda via;
•Informar falta de energia, dentre outros.

Faça o download dos nossos canais digitais gratuitamente ou acesse nosso site.

PERGUNTAS FREQUENTES
​​A autoleitura é obrigatória?
Não, os clientes que não fizerem a autoleitura terão a conta de energia calculada pela média de consumo dos últimos doze meses, conforme disposições da ANEEL, contidas no artigo 111 da Resolução Normativa nº 414/10, em situações de calamidade pública. Nesse caso, a diferença entre o valor faturado e o que realmente for consumido será compensada na conta de energia quando for retomada a leitura.

Quem pode fazer a autoleitura?
Clientes responsáveis por unidades consumidoras residenciais e pequenos comerciantes (com exceção de alguns perfis de faturamento, como: tarifa branca e geração distribuída por exemplo). Os demais estabelecimentos serão faturados pela média de consumo dos últimos 12 meses.

Como se dá a autoleitura em condomínios?
A recomendação é orientar-se com o seu Condomínio (através de zelador, síndico, manutenção) para a coleta das leituras/fotos.

Quando farei a autoleitura?
A autoleitura deverá ser realizada dois dias antes da data prevista ou até as 19hs da própria data, que está informada na conta de energia no campo “Próxima leitura”.​

Como faço para informar os números da minha leitura?
Basta acessar os nossos canais digitais (app ou agência virtual), escolher as opções: serviços, autoleitura, digitar os números de leitura e enviar a foto do seu medidor ou informar os números através do Call Center (0800 7272 120), no atendimento automático URA.
 
Até quando o serviço estará disponível?
Ainda não existe uma data exata, mas o serviço será mantido enquanto durar o período de pandemia do Coronavírus. Informaremos com antecedência se o serviço for interrompido.

Se eu perder a data da autoleitura?
Neste caso a sua conta será faturada pela média de consumo do​s últimos 12 meses e a diferença entre o valor faturado e o que realmente for consumido será compensada na conta de energia quando for retomada a leitura.​

Como faço para saber se fui faturado pela média?
Na sua conta de energia vem descriminado no campo “Mensagens” a informação de leitura por média.

quinta-feira, 17 de outubro de 2019

A evolução da sociedade e os chatos de plantão

A evolução da sociedade e os chatos de plantão

Interpretação da lei deve estar em sintonia com as transformações comportamentais e sociais

Por Marcio Rachkorsky*
Condomínios são organismos vivos, estruturas complexas e dinâmicas, onde vivem e trabalham pessoas, famílias e, naturalmente, as transformações comportamentais e sociais refletem na forma de usar e aproveitar as áreas comuns, especialmente os espaços de lazer. 
Cada vez mais, os moradores e usuários querem serviços, facilidades, comodidades e diversão, mas esbarram nos textos retrógrados e mal elaborados da lei (Código Civil) e das convenções de condomínio, que impõem um frustrante engessamento e impedem a implementação das boas ideias, muitas vezes em nome da mera formalidade jurídica! 
Claro que as leis devem ser seguidas, mas faz-se necessária a interpretação moderna das normas, em sintonia com a função social da propriedade, usos e costumes.

Dias atrás, os moradores de um condomínio residencial com mais de trezentos apartamentos, construído há dez anos, debatiam a completa inutilidade de um espaço chamado “minigolfe”, talvez jamais utilizado por ninguém. Aquele item de lazer é uma infelicidade do projeto, algo pensado para alavancar as vendas, fazendo parecer ser “chic” ter uma minipista para jogar golfe. 
Na reunião, surgiram ótimas ideias para a utilização efetiva do espaço, tais como uma área para passear com cachorros e uma pracinha de convivência. Logo um morador, o chato de plantão, sacou de sua pastinha a convenção de condomínio e o Código Civil e alertou a todos que qualquer mudança na destinação de áreas ou do projeto depende do voto favorável de todos os proprietários. Curioso, pois ele mesmo alegou que jamais usara a tal pista de golfe, mas que estava ali para alertar sobre os riscos jurídicos que tal medida traria. Foi um banho de água fria nos vizinhos...
A questão central reside na forma de aplicação das normas, eis que a letra fria e pesada da lei, há que ser interpretada levando em conta o verdadeira e legítimo anseio dos moradores, em consonância com o bom senso, a razoabilidade e os princípios que norteiam a vida em comunidade. 
Afinal de contas, no exemplo acima, mudar uma área de lazer sem utilização alguma, para uma nova área de lazer não pode e não deve ser considerado como uma mudança de destinação ou de projeto, mas sim mera adequação do empreendimento às necessidades dos usuários. 
Fundamental que os administradores de condomínios e advogados sejam um pouco mais arrojados em seus pareceres, de forma a possibilitar as transformações positivas nos empreendimentos, gerando não apenas maior utilização dos espaços comuns, mas sobretudo, interação entre os moradores e valorização do patrimônio.
Para que qualquer decisão seja revestida de boa segurança jurídica, especialmente quando o tema esbarrar em discussão sobre alteração ou não de destinação de área comum, importante o amplo debate em assembleia, a criação de comissão especial de moradores para estudos e a realização de uma enquete com os moradores, para suprir o baixo quórum nas assembleias gerais.

quarta-feira, 12 de junho de 2019

Expulsão judicial de condôminos expõe os limites para os vizinhos antissociais



O vizinho que toca bateria pela manhã. O chato que não dá "bom dia" para ninguém. A criança que, "acidentalmente", quebrou o retrovisor do seu carro. O dono do cachorro que costuma uivar durante a madrugada. Sim, provavelmente, você convive (e vai continuar convivendo) com alguns desses personagens. Ao menos aos olhos de especialistas e da própria Justiça, eles não se enquadram no chamado "comportamento antissocial". Mas comportamentos reincidentes e mais graves, que não podem ser coibidos nem com multas, começam a ser passíveis de expulsão de condomínio.
O tema voltou aos holofotes nas últimas semanas porque um edifício de alto padrão, no bairro de Perdizes, zona oeste de São Paulo, obteve decisão judicial para a expulsão de um casal de médicos - em um caso que se arrastou por seis anos. "A Justiça entendeu que, se não houvesse uma expulsão, a situação poderia terminar em tragédia. Uma decisão assim só acontece quando a percepção é de uma tragédia iminente", contou o advogado do condomínio, Fauaz Najjar. "Eu mesmo precisei ir a uma reunião de condomínio para ouvir dos moradores e entender a gravidade da situação. A convivência no prédio já estava perigosa."
"Não deve ser um recurso banalizado. Mas o que está acontecendo agora é o início de uma jurisprudência", afirmou o advogado especialista em direito de condomínios Jaques Bushatsky. Segundo relatos de moradores, o casal chegou a agredir fisicamente alguns vizinhos - e o convívio atribulado rendeu boletins de ocorrência e visitas ao Instituto Médico-Legal (IML).
"As crianças tinham medo de entrar no elevador e dar de cara com o casal. O prédio inteiro estava em pânico. A gente chegava em casa, depois de um dia inteiro de trabalho, e em vez de relaxar ficava tenso, esperando algo muito ruim acontecer", disse Rodrigo Vianello, ex-síndico do prédio, que teve a ideia de procurar um advogado para tratar da expulsão do casal.

Para a gerente de relacionamento e comunicação da Lello Condomínio, Angélica Arbex, o fato de o condomínio procurar um advogado para tratar de uma questão entre vizinhos já demonstra que a situação chegou ao limite. "O recomendável sempre é o diálogo. Se não der certo, tem ainda a hipótese de advertências e multas. Ao chegar à Justiça, encontramos um caminho quase que sem volta para a boa convivência", disse. "Os edifícios precisam criar espaços de convivência para que as pessoas se conheçam melhor, para que elas possam conversar de forma construtiva e encontrar consensos que atendam às necessidades de todos", completou.
A expulsão do condomínio não está prevista em lei. No artigo 1.337 do Código Civil, a punição para comportamentos considerados antissociais é a multa - que pode atingir até dez vezes o valor do condomínio. No caso dos médicos, todas as outras hipóteses já haviam sido tentadas. "Eles já haviam sido advertidos e multados várias vezes, mas nunca mudaram o comportamento", comenta o advogado. A sentença de expulsão foi dada pela 16ª Vara Cível de São Paulo. E, embora tenha sido uma decisão de primeiro grau, o casal não entrou com nenhum recurso e, imediatamente, colocou o apartamento para locação. O advogado de defesa do casal foi procurado pela reportagem, mas informou que nem ele nem seus clientes iriam se manifestar. "É importante salientar que, nesses casos, o morador não perde o direito à propriedade. Ele é proibido de conviver naquele condomínio - devendo vender ou alugar o imóvel", explica Bushatsky.
Limite
Em 2017, um morador foi expulso de um edifício no bairro de Moema por comportamento antissocial. O morador em questão ficou conhecido por ficar nu na academia do prédio, promover orgias na piscina e comparecer a reuniões de condomínio vestido de Batman. "Chegamos a aplicar o máximo possível de penalidades e multas. Mas, acredito, ele era rico ou não se importava. A situação chegou a um ponto em que a única saída era a expulsão", contou Natachy Petrini, síndica profissional que administrava o edifício na época.
O advogado Anderson Martins da Silva, que atuou no caso, lembra que, entre outras coisas, o morador considerado antissocial foi responsável por provocar incêndio em um dos prédios vizinhos com a utilização de fogos de artifício e chegou a ameaçar um advogado do condomínio que morava no mesmo prédio (fato esse que deu origem a um inquérito policial por coação no curso do processo). "Todas as medidas extrajudiciais possíveis foram adotadas pelo condomínio: moção de repúdio, multas, majoração das multas até dez vezes o valor do condomínio, ajuizamento de ações criminais, mas nada impedia o condômino de continuar a descumprir a lei e as regras de convivência do condomínio."
Em sua sentença, a juíza Inah de Lemos e Silva Machado, responsável pelo julgamento do caso de Moema, escreveu: "Ainda que inexistente previsão legal quanto à possibilidade de exclusão de condômino, pelo fato de o Código Civil limitar-se à aplicação de multa, em seu artigo 1.337, a jurisprudência e a doutrina entendem pelo seu cabimento, como medida excepcional e extrema."

sexta-feira, 19 de outubro de 2018

Condomínio vai indenizar moradora que levou tombo em escada e sofreu 15 pontos na mão

Condomínio vai indenizar moradora que levou tombo em escada e sofreu 15 pontos na mão

A 6ª Câmara Civil do TJ condenou um condomínio residencial no litoral norte do Estado ao pagamento de R$ 5 mil, a título de danos morais, em favor de mulher que sofreu queda na escadaria do hall do prédio em que residia e chocou-se contra uma porta de vidro, com o registro de corte profundo na mão direita e a necessidade de 15 pontos no local.

Após o fato, a vítima procurou o administrador do condomínio que, ao recebê-la, disse não ter qualquer responsabilidade sobre o episódio como também demonstrou interesse em ver o condomínio ressarcido pelo prejuízo que teve com os danos registrados na porta e com o custo da limpeza do local após o acidente.

De acordo com a desembargadora Denise Volpato, relatora da matéria, os argumentos defensivos não merecem prosperar. Ela tomou por base prova pericial produzida nos autos que revelam de forma clara que a porta de entrada do condomínio não era composta por vidro de segurança, mas sim vidro comum, em desrespeito às normas técnicas de edificações.

"É dever do condomínio respeitar as normas de segurança de edificações, mormente tocante ao uso de materiais adequados em seus acessos, a evitar a exposição dos usuários a riscos previsíveis - como a queda de pessoas sobre vidraças" concluiu. A decisão foi unânime (Apelação Cível n. 0012906-81.2011.8.24.0005).


Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26992

terça-feira, 25 de setembro de 2018

Quem paga pela despesa inesperada?

Condomínios, com frequência, passam por situações de gastos emergenciais; responsável por pagamento pode ser condomínio ou morador

Por Jéssica Díez Corrêa, especial para O Estado
De danos na área comum a vazamentos de tubulação, passando por elevadores quebrados e portões de garagem desregulados, todo condomínio passa por eventos inesperados e, muitas vezes, causadores de despesas. A grande questão que paira nesses casos é: quem paga a conta?
Segundo o advogado Eduardo Vital Chaves, da área de Direito Imobiliário do Rayes & Fagundes Advogados, a resposta é depende. Cada situação tem suas particularidades, mas, para simplificar, ele diz que a responsabilidade é de quem causa o dano. O diretor da Manager Gestão Condominial, Marcelo Mahtuk, afirma: “Tudo o que os moradores causarem de prejuízo à área comum, elas têm responsabilidade. Já tudo aquilo que a área comum causar de prejuízo a alguém na unidade privativa, a área comum e, consequentemente, a administração, é responsável”.
Ao atribuir a culpa a alguém, profissionais do setor alertam que é importante possuir provas, evidências do ato ilícito, antes de notificar o morador para pagamento. Podem ser testemunhas, imagens das câmeras de segurança ou, se o problema for técnico, laudos comprovando a responsabilidade do dano.
No condomínio do síndico Gerson Godoy, na Vila Matilde, o laudo de um engenheiro causou rebuliço entre os condôminos. A orientação técnica mostrou que havia um vazamento na tubulação de gás. Em assembleia, decidiu-se fazer uma verificação em todas as unidades, para descobrir onde ocorria o escape. “Antes, eu me reuni com todos e expliquei que, se houvesse algum problema, o custo seria por conta do morador, já que a unidade é particular”, conta Godoy.
Cinco apartamentos tinham danos nos canos. Entre eles, estava o imóvel da agente escolar Marina Vilela, de 61 anos, que teve o maior vazamento. Ela desembolsou R$ 5,8 mil para o conserto. A média entre os outros afetados foi de R$ 3 mil. “De repente, eu me vi com uma dívida dessas. Não sei se é justo ou não”, comenta Marina.
Daniele Froiman é síndica de um edifício no Tatuapé há pouco mais de um mês e também teve uma despesa inesperada em sua gestão. Quando um morador realizou um evento no salão de festas, notou-se que a geladeira do espaço estava quebrada. “Perguntei aos funcionários e eles disseram que não funcionava havia meses e nunca tinha sido consertada”, diz.
A síndica até tentou descobrir quando havia acontecido o estrago, mas, sem evidências que apontassem culpados, o condomínio teve de pagar por um novo aparelho. Para as despesas emergenciais futuras, Daniele afirma: “Vou investigar para que o responsável arque com todos os custos”.
Quando o prejuízo é causado por uma criança, o Código Civil prevê que os pais ou tutores sejam responsabilizados. No caso de um condômino utilizar o salão de festas ou churrasqueira e algum convidado causar dano às áreas comuns, a responsabilidade é do condômino que alugou o espaço.
Em casos de inquilinos causando estrago, o proprietário será notificado. “Por isso, é preciso ter preocupação com quem aluga o imóvel. O locador responde pelo locatário”, diz Mahtuk. No caso de acontecer erro de um funcionário, o condomínio responde por ele. No caso de o profissional ser de uma empresa terceirizada, o gasto com reparação é dela.
Após identificado que um morador foi responsável pelo dano causado, começa o trâmite para notificação e futuro pagamento ou ressarcimento – caso seja uma emergência, o síndico pode desembolsar o custo e fazer a cobrança depois. Segundo o gerente da Hubert Administração de Condomínios, Marcio Gouveia, nessas situações, o indicado é fazer um contato amigável com o condômino, explicando porque ele é responsável por aquele débito. “Não queremos criar mal-estar, queremos solucionar um problema e o diálogo é a melhor forma”. Além disso, é importante enviar uma notificação escrita formal, que serve para resguardar o condomínio.
Caso o custo seja muito alto, o prédio pode fazer acordos e parcelamentos para ajudar o morador. Foi o que aconteceu no empreendimento administrado pelo síndico Carlos Martins, em Interlagos. O cano de um apartamento que estava em obras estourou e o vazamento chegou até o poço do elevador. A água caiu em cima da cabine e queimou a placa do equipamento. “Em uma reunião de conselho, foi decidido que o condomínio pagaria a nova placa, que custou em torno de R$ 18 mil. Depois, parcelamos esse valor para o proprietário da unidade”, diz Martins. Se o morador não se dispuser a pagar, pode ser acionado judicialmente.
Culpa. Assim como há casos em que o morador causa dano ao bem comum, o inverso também acontece. O apartamento da analista financeira Sheila Matheus, 41 anos, teve um vazamento e o condomínio arcou com os gastos. “
Começou a escorrer água no forro do banheiro e no forro do quarto do meu filho, então procurei a administração para descobrirmos a origem do vazamento”, conta. Foi identificado que a causa do problema era no eixo estruturante vertical do prédio. “O prédio se prontificou a consertar o vazamento e o dano causado. Além de ter estragado o forro de gesso, um móvel de madeira acabou empenando por causa da água e o condomínio também arcou com esse custo. Com relação à postura do condomínio, não tenho nenhuma queixa.”
Marcelo Lopes, síndico do prédio no Jardim Europa, onde Sheila mora, comenta que há um macete da rotina de condomínio para descobrir quem é o responsável por vazamentos de água. “Quando o vazamento é na prumada (tubulação vertical), é responsabilidade do condomínio arcar com o custo do conserto. Quando é no ramal(tubulação horizontal), a responsabilidade é do morador.”
Se o condomínio deve responder pelo dano, o pagamento geralmente sai do fundo de reserva. “O fundo é para obras emergenciais, situações pontuais. Indenizar, eventualmente, o dano causado é uma emergência”, comenta o advogado Eduardo Vital Chaves.
O fundo de reserva não é obrigatório, mas está estabelecido na grande maioria das convenções. A composição dele é feita pelos moradores, que pagam um porcentual, geralmente de 5%em cima da cota condominial. No entanto, dependendo do valor da indenização, é preciso fazer rateios extraordinários. De todo modo, a origem do pagamento deve ser acordada previamente em assembleia. “Exceto em situações emergenciais. Aí cabe ao síndico tomar a melhor decisão e reportar depois”, afirma Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios.
A contratação de uma apólice de seguro pode ajudar a amenizar os gastos com esses casos. A cobertura básica, que reembolsa o edifício em casos de incêndio, explosão e queda de raio, é obrigatória pelo Código Civil. Mas coberturas adicionais podem prevenir despesas causadas por danos elétricos, de alagamento, desmoronamento, vendavais, de responsabilidade civil, problemas técnicos em portões e até indenizações por danos morais.
É uma despesa necessária, pois traz tranquilidade para o gestor”, opina a especialista predial Rosely Schwartz. Ela conta que o custo, em média, de um seguro completo, válido por um ano, para um condomínio de 68 unidades com área de lazer pode chegar a R$ 10 mil.
https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/quem-paga-pela-despesa-inesperada/

segunda-feira, 25 de junho de 2018

Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb

Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb

Um juiz da 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção. No entanto, o tema ainda divide juristas brasileiros.

Segundo a advogada civilista associada do escritório Zilveti Advogados, Gisleni Valente, responsável pela defesa da parte vencedora, a decisão traz um precedente importante para a operação do Airbnb no Brasil. “É um tema relativamente novo, então não existe um entendimento pacificado e não há lei sobre isso, então tentamos enquadrar na Lei de Locação ou na Lei de Turismo”, afirma.

A sócia da Paula Farias Advocacia, Paula Farias, lembra que há um projeto no Congresso para regularizar a situação do Airbnb em condomínios, mas o direito brasileiro está atrasado em relação às mudanças tecnológicas e talvez uma nova lei não seja a melhor solução. “Uma legislação não necessariamente vai aplacar opiniões contrárias.”

O caso específico chegou à Justiça após um condomínio proibir em assembleia que seus condôminos colocassem os apartamentos à disposição na plataforma. As justificativas foram de que o uso para Airbnb das unidades desvirtuaria a finalidade residencial do imóvel, que estaria sendo usado como hotel, e de que a existência de residências no Airbnb dentro do condomínio diminuiria a segurança geral do prédio, visto que seriam pessoas estranhas com acesso a todas as instalações e áreas comuns que possui o edifício.


Inconformado, um dos proprietários do edifício entrou com pedido de liminar na Justiça alegando que a locação via Airbnb é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário”, aponta o texto da lei.

Decisão

O juiz Marcello do Amaral Perino entendeu que o contrato de locação por Airbnb obedece à restrição de 90 dias e não viola a convenção condominial. Para ele, a assembleia não obedeceu o quórum para alterar a convenção, já que contemplou apenas 17 das 59 unidades do edifício, menos que os dois terços previstos por lei.

Por outro lado, para o sócio do Karpat Advogados, Rodrigo Karpat, um condomínio residencial não se presta para hospedagens. “Pode haver confusão com a Lei de Locação, mas são coisas diferentes. O locador que aluga para pessoas diferentes o ano inteiro perturba o sossego e a segurança dos demais habitantes”, opina.

Gislene defende que, no seu ponto de vista, o Airbnb não desvirtua a finalidade do imóvel a menos que o inquilino use o apartamento para alguma atividade comercial. “O locatário não está alugando para fins comerciais, como escritório ou sala de reunião, mas para o hóspede passar alguns dias”, avalia. Ela entende ainda que se a circulação de pessoas estranhas prejudica a segurança do edifício, o condomínio deveria restringir as visitas particulares também.

Já Paula Farias acredita que a solução é um caminho do meio entre proibir o Airbnb e deixar com que os proprietários façam o que quiserem.

“Os condomínios deveriam apresentar as regras de convivência para locatários. Se o hóspede causar incômodo para os demais moradores, o proprietário poderia ser multado”, destaca a advogada.

RICARDO BOMFIM • SÃO PAULO

Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26982