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O condômino que desejar vender sua fração de imóvel em estado de indivisão, seja ele divisível ou não, deverá dar preferência de aquisição a outro condômino. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que voltou a discutir o tema ainda controverso na doutrina e na jurisprudência.
No caso julgado, um casal de condôminos de uma fazenda em Minas Gerais ajuizou ação de preferência contra outro casal que vendeu sua parte na propriedade a uma indústria. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel, apesar de momentaneamente indiviso, era divisível. O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que a questão era mesmo controvertida nas turmas de direito privado do tribunal. Para uniformizar o entendimento, em 2004, em um caso ainda sob o comando do Código Civil (CC) de 1916, a Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turmas, entendeu que havia a preferência. Para Salomão, esse deve ser o entendimento também sob a vigência do CC de 2002. Estranho no grupo O relator analisou o artigo 504 do CC/02, que impede um condômino de vender sua parte em coisa indivisível a estranhos. Ele destacou que o objetivo do legislador com a norma era conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. “Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo”, cita o ministro no voto. Salomão afirmou ainda que deve ser levado em conta todo o sistema jurídico, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/02, que veda ao condômino, sem a prévia concordância dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, somado à vedação do artigo 504. Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para cassar a sentença e o acórdão do tribunal mineiro, estabelecer como possível a preferência dos condôminos para o imóvel e remeter o processo ao magistrado de primeiro grau para que analise os demais requisitos da ação de preferência, juridicamente denominada ação de preempção. REsp 1207129 |
segunda-feira, 27 de julho de 2015
Condômino tem direito de preferência na compra de imóvel momentaneamente indiviso, mas passível de divisão
Novo CPC prevê processo extrajudicial de usucapião
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Uma antiga reivindicação dos cartórios foi atendida com a edição do novo Código de Processo Civil (CPC): a instituição do processo extrajudicial de usucapião. O texto, porém, não foi o esperado pelos tabeliães. No processo, estabelecido para facilitar a regularização de imóveis e desafogar o Judiciário, faz-se uma exigência que, de acordo com especialistas, é muito difícil de ser cumprida. Solicita-se a assinatura do proprietário que consta na matrícula.
De acordo com especialistas, os pedidos de usucapião costumam ser feitos muitos anos depois da ocupação e raramente se conhece os proprietários que constam nas matrículas. Em muitos casos, inclusive, já morreram. A possibilidade de regularização de imóveis por processo extrajudicial está prevista no artigo 1.071 do novo CPC, que acrescenta o artigo 216-A ao texto da Lei nº 6.015 - a Lei de Registros Públicos, de 1973. O problema, segundo especialistas, está no parágrafo 2º. O texto estabelece que deve constar na planta do imóvel exigida pelo cartório a assinatura do proprietário. Caso não seja possível cumprir a exigência, o registrador de imóveis poderá notificar pessoalmente ou pelo correio o titular, que deverá se manifestar em 15 dias. Se não houver resposta, ficará interpretado que está discordando do processo. O caso, então, terá que ser levado à Justiça. "Em vez de facilitar, vai dificultar", afirma Rogério Bacellar, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg). "Uma falta de resposta deveria ser interpretada como desinteresse do proprietário, assim como ocorre na Justiça." Em um processo judicial, o proprietário é citado. Caso não se manifeste, um edital é publicado. Se ainda assim não se pronunciar no prazo determinado, considera-se que concordou com a regularização do imóvel. O presidente da Anoreg afirma que o tema já foi tratado em um fórum que discutiu o novo CPC, em Brasília, e que o departamento jurídico da entidade está elaborando um parecer para enviar à Corregedoria Nacional de Justiça, órgão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). "Vamos pedir um esclarecimento", diz Bacellar. Na Justiça, um processo de usucapião pode levar mais de uma década para ser resolvido, segundo o advogado Flávio Yunes Fraiha, sócio do escritório que leva o seu nome. O trâmite é burocrático. Demora-se meses apenas para juntar uma petição ao processo. Por meio extrajudicial, um caso poderia ser solucionado em, no máximo, 120 dias. Luis Rodrigo Almeida, sócio do Viseu Advogados, diz que a demora gera impacto negativo no mercado. Ele conta que há muitos casos em que incorporadoras deixam de fechar negócios porque não querem assumir o risco. "Se o processo passasse a ser de seis meses, como previam os cartórios, com certeza o empreendedor assumiria o risco", afirma. Um outro item da lei questionado por advogados é a participação do tabelião no processo. Pela nova lei, o trabalho do perito judicial - que em todo processo é nomeado por um juiz para ir até o local do imóvel e colher depoimentos de testemunhas - será transferido para ele. Ou seja, o requerente terá que ir até um tabelionato e fazer a solicitação de uma ata notarial. O documento deverá ser entregue juntamente com a planta e o memorial descritivo do imóvel no cartório de registro para que se possa dar início ao processo. Com as exigências, segundo advogados, casos de usucapião continuarão a ser levados ao Judiciário. Segundo levantamento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), somente de janeiro a julho, cerca de 1,6 mil novos processos foram distribuídos nas varas da capital paulista. Titular do 26º Tabelionato de Notas de São Paulo, Paulo Roberto Gaiger Ferreira, afirma que os treinamentos já estão sendo feitos e que todos estarão prontos quando o novo CPC entrar em vigor. No tabelionato em que atua, por exemplo, já há um espaço exclusivo para tratar dos casos. Ele diz, inclusive, que já vem sendo procurado por advogados. "Um dos que nos procuraram atua em um caso que está há nove anos na Justiça", diz. Gaiger também vê a exigência da assinatura do proprietário como um problema da lei. Mas acredita que, mesmo se não for modificada, poderá colaborar para melhorar a situação atual. "O usucapião poderá ser declarado pelo juiz com maior rapidez, já que o autor que tentou antes ir ao cartório estará com todas as provas exigidas", afirma. Joice Bacelo - De São Paulo |
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