É obrigatório reajustar o aluguel pelo IGPM da Fundação Getúlio Vargas?

Por Jaques Bushatsky*

A lei das locações dá completa liberdade de escolha aos contratantes. Porém, o índice de reajuste de aluguel escolhido não deve estar vinculado à oscilação de moeda estrangeira, à variação cambial ou à evolução do salário mínimo. Quanto à periodicidade anual, ela é prevista na lei que, em 1995, implantou o Plano Real.
Atendidos esses pressupostos, os contratantes decidirão que índice usar. Ele só mudará por consenso, se o índice deixar de ser calculado e divulgado, ou se o índice deixar de refletir adequadamente a inflação.
Logo, se no contrato está previsto o IGPM/FGV – índice que continua a ser bem calculado e sem críticas –, não haverá razão para alterá-lo. Mas a pergunta provoca outra: por que a maioria dos contratos de locação previu o IGPM da FGV? Creio que a resposta esteja na solidez desse índice, na idoneidade da Fundação Getúlio Vargas, que o calcula, e na disseminação dessas saudáveis características.
Vamos lembrar que é “índice inflacionário” a medida da oscilação do valor efetivo da moeda. Por exemplo, com um real de hoje, compra-se algo menos ou mais do que se comprava um ano atrás. Esse “a mais” ou “a menos” é medido pelo índice.
Cada índice distingue-se dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, o período que abrange e o setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um destina-se a um objeto específico, daí as variações dos seus resultados entre si.
Para aprofundamento, será interessante pesquisar como é composto o INPC do IBGE; o IPCA (que é utilizado como alvo das metas de inflação no Brasil); o IGP da FGV, que é apresentado em três modalidades: IGP-DI, IGP-10 e IGP-M; o IPC da Fipe (Fundação de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo).
Lembrada a mecânica dos reajustes, a diversidade de índices e a legalidade da respectiva aplicação, ressalto que caberá aos contratantes, além de estudarem adequadamente a escolha de um determinado índice, respeitarem a escolha que livremente pactuaram.

* ADVOGADO, ORGANIZADOR DE CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL E SISTEMA CONSTITUCIONAL TRIBUTÁRIO (IOB-THOMPSON) E COORDENADOR DO PROGRAMA QUALIFICAÇÃO ESSENCIAL DO SINDICATO DA HABITAÇÃO (SECOV-SP)

Fonte:http://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/e-obrigatorio-reajustar-o-aluguel-pelo-igpm-da-fundacao-getulio-vargas/

Terceira Turma considera nulos juros de empréstimo em caso de agiotagem

Terceira Turma considera nulos juros de empréstimo em caso de agiotagem

Havendo prática de agiotagem em uma situação de empréstimo pessoal entre pessoas físicas, devem ser declarados nulos apenas os juros excessivos, conservando-se o negócio jurídico com a redução dos juros aos limites legais. Além disso, a assinatura de terceiro no verso de nota promissória, sem indicação de sua finalidade, deve ser considerada aval, e não endosso. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso especial. No caso, o credor executou uma nota promissória no valor de R$ 500 mil, dada em garantia de empréstimo que o devedor afirma ser de R$ 200 mil. Segundo ele, o montante inicial da dívida foi elevado em razão de juros abusivos, fruto da prática de agiotagem. O devedor propôs a compensação dessa dívida com o crédito que possuía em outra nota promissória. Essa segunda nota havia sido emitida por terceiro, favorecendo outro que também não é parte no processo. Porém, na promissória constava a assinatura do credor no verso como avalista do negócio. O Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES) negou a compensação das dívidas sob o fundamento de que a relação jurídica estabelecida entre os litigantes envolveu terceiro, sendo objeto de triangulação subjetiva. Argumentou ainda que os juros incluídos na nota promissória possivelmente foram usurários, ou seja, de prática de agiotagem, conferindo provável iliquidez à dívida. Levantou também a possibilidade de a assinatura no verso da nota se tratar de endosso. Requisitos No STJ, o ministro João Otávio de Noronha, relator do recurso, explicou que existem alguns requisitos para configurar a compensação estabelecida pelo Código Civil. Segundo ele, deve haver duas obrigações principais entre os mesmos sujeitos, ou seja, o credor de uma deve ser devedor da outra, e vice-versa. A respeito da compensação legal, exige-se ainda “terem as prestações por objeto coisas fungíveis, da mesma espécie e qualidade; serem as dívidas líquidas, vencidas e exigíveis”. De acordo com Noronha, a compensação da dívida pode ocorrer independentemente de a assinatura no verso da nota se tratar de endosso ou aval. O ministro esclareceu que o aval é uma garantia pessoal, específica para títulos cambiais, do cumprimento da obrigação contida no título. Segundo o relator, “o avalista não se equipara à figura do devedor principal, mas é responsável como ele”, inclusive sua obrigação é assumida de forma autônoma, ou seja, independente do devedor. Já o endosso “é ato cambial de transferência e de garantia ao mesmo tempo, porque o endossante, ao alienar o título, fica, por força de lei, responsável pela solução da dívida”. Nesse sentido, a assinatura posta no verso pelo credor “não pode ser endosso, deve ser considerada aval”, visto que, conforme a Lei 8.021/90, o endosso “em branco” não mais vigora, afirmou. No que diz respeito à discussão sobre juros onzenários, Noronha entendeu que, mesmo havendo a prática de agiotagem, “isso não implica que o título seja automaticamente nulo. Conserva-se o negócio jurídico e extirpa-se dele o excesso de juros”. REsp 1560576 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22482

Hipoteca firmada por construtora com banco não atinge os compradores dos imóveis

Hipoteca firmada por construtora com banco não atinge os compradores dos imóveis

A hipoteca instituída pela construtora com o agente financeiro, para a garantia do financiamento do imóvel, não alcança os compradores, independentemente de ela ter sido firmada antes ou após a promessa de compra e venda. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso envolvendo uma construtora, alguns compradores de unidades habitacionais e o Banco Santander S.A. O posicionamento é pacífico nesta corte, que tem a Súmula 308/STJ tratando sobre o assunto. O relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, afirmou que tal fato “não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora”. Conforme os autos, foram firmados contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais que foram dadas como garantia hipotecária em financiamento efetuado pela construtora na instituição financeira. Tal fato inviabilizou a outorga da escritura definitiva dos imóveis, embora os compradores tenham efetivado a quitação do valor contratado por meio de pagamento em dinheiro e de recursos do FGTS. Garantia de pagamento Noronha destacou que a Súmula 308 trata da ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e banco para com o comprador, e não “de nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira”. O ministro explicou que, para garantir o pagamento da dívida da construtora, o banco pode valer-se “da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados”, conforme o artigo 22 da Lei 4.864/65. Nesse caso, por meio de recursos do FGTS de titularidade do comprador. Segundo o relator, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória (outorga da escritura definitiva do imóvel), nos termos do artigo 1.418 do Código Civil de 2002. REsp 1601575 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22460

Condomínio deve indenizar por queda de objetos da fachada de edifício

Condomínio deve indenizar por queda de objetos da fachada de edifício

A 1ª Câmara Cível do TJDFT manteve decisão que condenou um condomínio, na cidade de Itapema, a pagar indenização de R$ 5 mil, cada um, a dois transeuntes atingidos por objetos que caíram da fachada do edifício. A sentença condenatória de 1ª Instância havia sido reformada pela 2ª Turma Cível do Tribunal, por maioria de votos. Mas, depois de recurso de agravo de instrumento, a Câmara manteve a condenação. Os autores afirmaram que estavam a caminho da praia, quando foram atingidos por cacos de vidros e vigas de ferro, sofrendo várias lesões. Segundo eles, houve negligência por parte do condomínio quanto à segurança da fachada do prédio. Ajuizaram ação pedindo indenização pelos danos morais sofridos. Em contestação, o condomínio defendeu sua ilegitimidade passiva, afirmando que os objetos caíram de um dos apartamentos, onde não havia ninguém a quem se pudesse imputar responsabilidade no momento do acidente, pois era ocupado apenas no veraneio. Asseverou que o evento ocorreu por caso fortuito ou força maior e que, havendo proprietário identificado do apartamento em que houve o incidente, há ilegitimidade passiva. Requereu a improcedência dos pedidos. A juíza da 1ª Vara Cível de Sobradinho condenou o condomínio a pagar R$ 5 mil de danos morais para cada autor. Após recurso, a 2ª Turma Cível julgou que o condomínio era ilegítimo para estar no pólo passivo da ação, já que a unidade de onde haviam caído os objetos tinha sido identificada. Por maioria de votos, os desembargadores julgaram extinto o processo. Os autores entraram com agravo de instrumento pedindo a prevalência do voto minoritário. A Câmara Cível decidiu pela responsabilidade objetiva do condomínio e manteve a condenação. “Pode o condomínio ocupar o polo passivo da demanda, rechaçando-se preliminar de ilegitimidade passiva, mesmo com a indicação da unidade condominial de onde partiram os cacos de vidro e os pedaços de ferro que atingiram as vítimas. Seja porque há a possibilidade de o condomínio responder diretamente perante a vítima, e, posteriormente, os demais condôminos excluírem suas responsabilidades perante o próprio condomínio; seja porque caberia ao condomínio zelar pela segurança da fachada da unidade de onde partiram os objetos que atingiram os autores, diante da ocupação esporádica do morador que nela habita em época de veraneio”. A decisão da câmara foi unânime. Processo: 2011.06.1.002751-3 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22215