Morador inadimplente não é impedido de utilizar área coletiva de condomínio

Morador inadimplente não é impedido de utilizar área coletiva de condomínio A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime. A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando inclusive em situação regular em relação aos pagamentos mensais. Em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais. Liberação No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso. A decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais. Soberania Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais. O condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes. Dignidade humana O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação e a manutenção dos empreendimentos. Todavia, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança. O voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”. “Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seis familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio. REsp 1564030 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22418

TRF3 considera impenhorável único imóvel da família mesmo que alugado a terceiros

TRF3 considera impenhorável único imóvel da família mesmo que alugado a terceiros

A Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) considerou impenhorável o único imóvel de uma família de Votuporanga, no interior de São Paulo, mesmo estando alugado a terceiros. O bem havia sido indicado pela União como garantia em uma ação de execução fiscal, mas o executado alegou que a renda obtida com a locação do imóvel é revertida ao sustento da própria família. Em primeira instância, o juiz havia considerado legal a penhora por entender que o executado e sua esposa não residem no imóvel e possuem apenas 50% do bem, o que descaracterizaria a propriedade como bem de família. O casal recorreu da decisão sustentando, inclusive, que o executado se encontra desempregado e que a renda obtida é de extrema necessidade, servindo inclusive para pagamento do aluguel de onde residem com a família. No TRF3, a desembargadora federal Monica Nobre, relatora do acórdão, explicou que a Lei 8009/90, em seu artigo 1º, considera que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. Ela afirmou que a impenhorabilidade prevista nesse dispositivo objetiva proteger bens patrimoniais familiares essenciais à adequada habitação e que, segundo entendimento pacificado, incide tanto sobre o bem que sirva de residência da família, como sobre aquele locado a terceiros, uma vez que gera frutos complementares à renda familiar. “Assim, a constatação de um único imóvel em nome dos agravantes, ainda que alugado, leva ao reconhecimento da qualidade de bem de família ao imóvel matriculado sob o nº 45.880, do Cartório de Registro de Imóveis de Votuporanga/SP, uma vez que há compatibilidade com o sentido da Lei nº 8.009/90”, declarou a magistrada. A decisão apresenta jurisprudência do próprio TRF3 sobre o tema. “Em princípio, o proprietário não residente em seu único imóvel não perde o benefício legal da impenhorabilidade do bem de família pelo fato de o mesmo ser objeto de contrato de locação, desde que o rendimento auferido destine-se à subsistência de sua família” (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008901-40.2006.4.03.6106/SP). Ela finalizou salientando que a Lei 8.009/90 não faz qualquer exigência quanto à porcentagem mínima da propriedade necessária à caracterização do bem de família. “Logo, é irrelevante à caracterização do instituto que, como no caso em tela, os agravantes sejam proprietários de apenas 50% (cinquenta por cento) do imóvel”, concluiu. Agravo de instrumento 0026287-53.2015.4.03.0000/SP Assessoria de Comunicação Social do TRF3 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22200

Débitos fiscais e condominiais são de responsabilidade do arrematante

Débitos fiscais e condominiais são de responsabilidade do arrematante

A 14ª Turma do TRT da 2ª Região julgou um agravo de petição em que a arrematante (que havia adquirido um imóvel em leilão) pretendia a sub-rogação (transferência de encargos) dos débitos fiscais e condominiais do referido imóvel. Na 1ª instância, esse pedido havia sido indeferido, sob o fundamento de ter constado no edital da hasta pública (leilão) a existência dos débitos. A arrematante pretendia a expedição de mandado de levantamento em seu favor decorrente do pagamento de débitos fiscais e condominiais do imóvel arrematado, a partir do saldo remanescente do preço pago, sustentando não haver constado do edital da hasta pública nenhum valor dos débitos existentes. Conforme os termos do acórdão, de relatoria do desembargador Manoel Antonio Ariano, o imóvel em questão foi arrematado pela agravante pelo valor de R$ 475 mil, pouco mais de 65% do valor da avaliação realizada por oficial de justiça. De acordo com as provas dos autos, a agravante comprovou o pagamento de débitos condominiais no valor de R$ 60.761,77, mas não comprovou o pagamento dos débitos fiscais, apurados pelo município de São Paulo em R$ 99.234,34. Analisando os autos e demonstrando as provas das informações sobre os débitos, algumas até anteriormente ao edital da hasta pública, o magistrado destacou que: “Ao contrário do sustentado, é do arrematante a obrigação de arcar com as despesas de impostos existentes e mencionados no edital de leilão do imóvel.” Segundo ele, “O arrematante compra em hasta pública o bem no estado em que se encontra e com as despesas tributárias que o oneram. Por isso arremata por preço inferior ao valor de mercado.” Dessa forma, o relator concluiu que a arrematante não só tinha pleno conhecimento da existência de débitos, como também da responsabilidade que tinha sobre eles, pois previstos na norma que regulamenta o leilão e, “certamente por esse motivo, arrematou o imóvel por preço abaixo do valor de avaliação.” Ante o exposto, os magistrados da 14ª Turma negaram provimento ao agravo de petição. (Processo 01095005720015020075 / Acórdão nº 20160191607) João Marcelo Galassi – Secom/TRT-2 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22311

Condomínio deve indenizar por queda de objetos da fachada de edifício

Condomínio deve indenizar por queda de objetos da fachada de edifício

A 1ª Câmara Cível do TJDFT manteve decisão que condenou um condomínio, na cidade de Itapema, a pagar indenização de R$ 5 mil, cada um, a dois transeuntes atingidos por objetos que caíram da fachada do edifício. A sentença condenatória de 1ª Instância havia sido reformada pela 2ª Turma Cível do Tribunal, por maioria de votos. Mas, depois de recurso de agravo de instrumento, a Câmara manteve a condenação. Os autores afirmaram que estavam a caminho da praia, quando foram atingidos por cacos de vidros e vigas de ferro, sofrendo várias lesões. Segundo eles, houve negligência por parte do condomínio quanto à segurança da fachada do prédio. Ajuizaram ação pedindo indenização pelos danos morais sofridos. Em contestação, o condomínio defendeu sua ilegitimidade passiva, afirmando que os objetos caíram de um dos apartamentos, onde não havia ninguém a quem se pudesse imputar responsabilidade no momento do acidente, pois era ocupado apenas no veraneio. Asseverou que o evento ocorreu por caso fortuito ou força maior e que, havendo proprietário identificado do apartamento em que houve o incidente, há ilegitimidade passiva. Requereu a improcedência dos pedidos. A juíza da 1ª Vara Cível de Sobradinho condenou o condomínio a pagar R$ 5 mil de danos morais para cada autor. Após recurso, a 2ª Turma Cível julgou que o condomínio era ilegítimo para estar no pólo passivo da ação, já que a unidade de onde haviam caído os objetos tinha sido identificada. Por maioria de votos, os desembargadores julgaram extinto o processo. Os autores entraram com agravo de instrumento pedindo a prevalência do voto minoritário. A Câmara Cível decidiu pela responsabilidade objetiva do condomínio e manteve a condenação. “Pode o condomínio ocupar o polo passivo da demanda, rechaçando-se preliminar de ilegitimidade passiva, mesmo com a indicação da unidade condominial de onde partiram os cacos de vidro e os pedaços de ferro que atingiram as vítimas. Seja porque há a possibilidade de o condomínio responder diretamente perante a vítima, e, posteriormente, os demais condôminos excluírem suas responsabilidades perante o próprio condomínio; seja porque caberia ao condomínio zelar pela segurança da fachada da unidade de onde partiram os objetos que atingiram os autores, diante da ocupação esporádica do morador que nela habita em época de veraneio”. A decisão da câmara foi unânime. Processo: 2011.06.1.002751-3 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22215

TRF3 considera impenhorável único imóvel da família mesmo que alugado a terceiros

TRF3 considera impenhorável único imóvel da família mesmo que alugado a terceiros

A Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) considerou impenhorável o único imóvel de uma família de Votuporanga, no interior de São Paulo, mesmo estando alugado a terceiros. O bem havia sido indicado pela União como garantia em uma ação de execução fiscal, mas o executado alegou que a renda obtida com a locação do imóvel é revertida ao sustento da própria família. Em primeira instância, o juiz havia considerado legal a penhora por entender que o executado e sua esposa não residem no imóvel e possuem apenas 50% do bem, o que descaracterizaria a propriedade como bem de família. O casal recorreu da decisão sustentando, inclusive, que o executado se encontra desempregado e que a renda obtida é de extrema necessidade, servindo inclusive para pagamento do aluguel de onde residem com a família. No TRF3, a desembargadora federal Monica Nobre, relatora do acórdão, explicou que a Lei 8009/90, em seu artigo 1º, considera que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. Ela afirmou que a impenhorabilidade prevista nesse dispositivo objetiva proteger bens patrimoniais familiares essenciais à adequada habitação e que, segundo entendimento pacificado, incide tanto sobre o bem que sirva de residência da família, como sobre aquele locado a terceiros, uma vez que gera frutos complementares à renda familiar. “Assim, a constatação de um único imóvel em nome dos agravantes, ainda que alugado, leva ao reconhecimento da qualidade de bem de família ao imóvel matriculado sob o nº 45.880, do Cartório de Registro de Imóveis de Votuporanga/SP, uma vez que há compatibilidade com o sentido da Lei nº 8.009/90”, declarou a magistrada. A decisão apresenta jurisprudência do próprio TRF3 sobre o tema. “Em princípio, o proprietário não residente em seu único imóvel não perde o benefício legal da impenhorabilidade do bem de família pelo fato de o mesmo ser objeto de contrato de locação, desde que o rendimento auferido destine-se à subsistência de sua família” (TRF3, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008901-40.2006.4.03.6106/SP). Ela finalizou salientando que a Lei 8.009/90 não faz qualquer exigência quanto à porcentagem mínima da propriedade necessária à caracterização do bem de família. “Logo, é irrelevante à caracterização do instituto que, como no caso em tela, os agravantes sejam proprietários de apenas 50% (cinquenta por cento) do imóvel”, concluiu. Agravo de instrumento 0026287-53.2015.4.03.0000/SP Assessoria de Comunicação Social do TRF3 Fonte:  http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22200

É de dez anos prazo para ajuizar ação contra atraso na entrega de imóvel

É de dez anos prazo para ajuizar ação contra atraso na entrega de imóvel A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que é de dez anos o prazo prescricional para ajuizar ação contra construtora por atraso na entrega de imóvel, já que se trata de inadimplemento contratual. Portanto, aplicável o artigo 205 do Código Civil. Em 2007, uma consumidora ajuizou ação de rescisão contratual e de indenização por danos morais e materiais contra a Construtora Paranoá, que deixou de entregar o imóvel adquirido por ela no prazo contratado, junho de 1997. Em fevereiro de 2000, os condôminos ajuizaram demanda em juizado especial objetivando desconstituir a construtora e se responsabilizarem pelo término da obra. A Construtora Cini foi nomeada para assumir o restante da construção. Indenização O juízo de primeiro grau condenou a Construtora Paranoá a rescindir o contrato e a restituir as parcelas pagas pela autora, com correção monetária, além de pagar indenização por danos morais, no valor de R$ 20 mil. A empresa recorreu ao Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), que apenas reformou a sentença para reduzir o valor da indenização por danos morais. No recurso especial dirigido ao STJ, a Paranoá alegou que, depois de ter sido destituída pelos condôminos, deixou de ser responsável pela restituição dos valores pagos pela autora, porque teriam sido aplicados na construção, cujo término foi assumido por outra empresa. Em suas razões, a empresa pediu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) fosse aplicado na íntegra, inclusive no que diz respeito ao prazo prescricional de cinco anos previsto no artigo 27. Inadimplemento “A despeito de se tratar de relação de consumo, o artigo 27 do CDC é expresso ao dispor que o prazo de cinco anos se refere à reparação de danos decorrentes do fato do produto ou do serviço, o que não ocorreu no caso concreto, pois o dano alegado se limitou ao âmbito do inadimplemento contratual”, afirmou o relator, ministro João Otávio de Noronha. Dessa forma, o ministro considerou que o acórdão do TJPR está de acordo com a jurisprudência do STJ quanto à aplicação do prazo prescricional de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002, “porquanto a referida pretensão decorre de inadimplemento contratual”. Noronha observou que o descumprimento do contrato ocorreu em junho de 1997 e que a ação foi ajuizada dentro do prazo de prescrição, em abril de 2007. “Observada a regra de transição disposta no artigo 2.028 do Código Civil, aplica-se, portanto, o prazo prescricional de 10 anos, porquanto, quando da entrada em vigor do novo código, não havia decorrido mais da metade do prazo previsto no código anterior”, concluiu. REsp 1591223 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=22329