terça-feira, 5 de dezembro de 2017

Cláusula penal e perda de arras não se acumulam em caso de inexecução de contrato

Cláusula penal e perda de arras não se acumulam em caso de inexecução de contrato

É inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do contrato. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma construtora contra dois compradores de imóveis.

Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, pois consideravam que ele se tornara muito oneroso. Porém, julgavam ilegítima a retenção pela empresa de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, além da retenção integral do sinal (arras).

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) manteve a sentença que decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores pagos, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.

Função indenizatória

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso da construtora no STJ, a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes a título de indenização pela inexecução contratual, incidindo na hipótese de descumprimento total ou parcial da obrigação. Ela serve como punição a quem deu causa ao rompimento do contrato e funciona ainda como fixação prévia de perdas e danos.

A ministra explicou que as arras, por outro lado, consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.

Segundo a relatora, as arras têm por finalidades: “a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.

Nancy Andrighi afirmou que a função indenizatória das arras existe não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, “mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”.

Taxa mínima

Na hipótese de descumprimento contratual – explicou a ministra –, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, mesmo sendo institutos distintos. Nesse sentido, “evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)”.

Caso arras e cláusula penal compensatória sejam previstas cumulativamente, “deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no artigo 419 do Código Civil, valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato”, concluiu Nancy Andrighi.

REsp 1617652

Fonte:http://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=25679

Prorrogações de contrato de aluguel não autorizam denúncia vazia

Prorrogações de contrato de aluguel não autorizam denúncia vazia

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada (denúncia vazia), nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após decorridos 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

“Fica evidente que o artigo 46 da Lei do Inquilinato somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, sendo impertinente contar as sucessivas prorrogações”, disse.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

Acessão vedada

Em primeira e segunda instância, o pedido do proprietário para rescindir o contrato sem justificativa foi julgado procedente. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), a soma do período original do contrato com as duas prorrogações seria suficiente para atender à legislação vigente e permitir a denúncia vazia.

Villas Bôas Cueva explicou que a posição do tribunal de origem foi assentada na acessão de tempo, mas a Lei do Inquilinato, quando admite a soma de prazos em contratos prorrogados, o faz de forma expressa. No caso do contrato residencial de aluguel urbano, entretanto, tal soma é vedada.

“A lei é clara quanto à imprescindibilidade do requisito temporal em um único pacto, cujo objetivo é garantir a estabilidade contratual em favor do locatário”, concluiu o relator.

REsp 1364668

Fonte: http://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=25678

Ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra quem detém a propriedade do imóvel

Ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra quem detém a propriedade do imóvel

A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região determinou que a Caixa Econômica Federal (CEF) efetuasse o pagamento das taxas de condomínio vencidas no período compreendido entre 10/2001 a 04/2002, referentes a um apartamento, situado em Salvador/BA. A Corte seguiu o voto do relator, desembargador federal Kassio Nunes Marques.

A instituição financeira recorreu ao TRF1 requerendo a reforma da sentença do Juízo da 8ª Vara da Seção Judiciária da Bahia defendendo sua ilegitimidade, uma vez que se trata de ação de cobrança de taxas condominiais referente a imóvel adjudicado. Alega que o responsável pelas dívidas do condomínio é de quem de fato detém a posse direta do imóvel.

“Entendo que não merece reforma a referida sentença, uma vez que a ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra os condôminos, assim considerados os proprietários e equiparados (promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas), na forma do art. nº 1.334, §2º, do Código Civil”, disse o relator em seu voto.

O magistrado citou precedentes do próprio TRF1: “nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito. Nesse passo, a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança ajuizada para reaver os valores das taxas de condomínio inadimplidas na hipótese em que é proprietária do imóvel adquirido por adjudicação”.

Por essa razão, segundo o relator, a presente ação de cobrança de despesas condominiais deve ser ajuizada contra quem detém a propriedade do imóvel, no caso, contra a Caixa, que adjudicou o imóvel descrito na petição inicial.

Processo nº: 0035537-66.2012.4.01.3300/BA


Fonte:http://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=25596