Não tenho voz no prédio porque o síndico tem maioria por meio de procurações. Está correto?’

‘Não tenho voz no prédio porque o síndico tem maioria por meio de procurações. Está correto?’

 

Inicialmente vale esclarecer que o Código Civil e que a Lei que rege o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias autoriza expressamente a reeleição do síndico. O Código Civil,em seu artigo 1.347, fixa que a assembleia escolherá um síndico, que poderá ser condômino ou não, fixando apenas a vedação no sentido de que a gestão não seja superior a dois anos,sendo permitida a renovação.

No mesmo sentido, o artigo 22 da chamada Lei dos Condomínios (4.591/64) também autoriza a reeleição e fixa o prazo máximo para o exercício de seu mandato em dois anos.

Desta forma, tem-se afastada qualquer tipo de irregularidade na reeleição do síndico de forma reiterada,o que para muitos pode ser um problema, vez que, mesmo no microssistema político/administrativo de um condomínio,a manutenção de uma pessoa por longo período no poder pode ser prejudicial.

Sobre as procurações, também não há qualquer irregularidade na outorga por parte de outros condôminos para sua representação em assembleias, com a ressalva de que algumas convenções condominiais limitam o número de procurações que um condômino pode receber, ou, até mesmo em outros casos, que o síndico receba tais poderes. Vale uma análise da convenção do condomínio para verificar se existe ou não tal vedação.

Sobre as mudanças propostas por você, por mais que lhe possa parecer frustrante não têlas aprovadas nas assembleias, a vida em sociedade exige o respeito à vontade da maioria.

Uma maneira de tentar implementá-las é procurar adeptos e expor a eles as justificativas para serem acatadas. Converse com outros condôminos. Prepare-se para debater e defender sua posição em assembleia, pois, só por meio desta postura democrática e legal, poderá levar novas propostas que, mesmo não acatadas integralmente, auxiliarão na melhor administração do condomínio.

Fonte: http://digital.estadao.com.br/download/pdf/2013/09/15/IM2.pdf

 

‘Posso incluir valores pagos em reformas de áreas

 

‘Posso incluir valores pagos em reformas de áreas

comuns no valor do imóvel declarado no IR?’

 

 

Analisando tanto a legislação federal quanto entendimentos e pareceres dos auditores fiscais da Receita, não constato qualquer fundamento legal e/ou parecer, por escrito, que trate especificamente desta matéria.

Com base na questão nº 610 do Perguntão da Receita (veja a seguir)referente ao Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), constato que em nenhum momento é desmembrado área comum

e área útil. Entendo que poderá, sim, integrar o custo do imóvel se o contribuinte: possuir comprovação hábil, notas fiscais, pagamentos, orçamentos e atas de aprovação nas assembleias – tudo o que diga respeito a benfeitorias efetuadas nas áreas comuns; calcular a proporcionalidade que cabe a cada unidade/apartamento ainda; comprovar o respectivo pagamento desta cota através dos comprovantes condominiais.

Sempre que esses acréscimos devem integrar as declarações de IRPF anuais, nos campos de “Declaração de Bens”, e que o valor do bem deve ser ajustado para o seu efetivo custo. Ao adquirir o imóvel, o contribuinte tem acesso às informações de área útil e comum, assim como ao valor total do bem.

Oposicionamento oficial dessa questão deve ser enviado “por escrito” e protocolado pela

Receita Federal.

Orientação. A questão 610 do Perguntão da Receita especifica as despesas que podem integrar o custo de aquisição de bens e direitos: “Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea, e discriminados na declaração de rendimentos do ano calendário da realização da despesa: 1 - De bens imóveis: a) os gastos com a construção, ampliação e reforma desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes; b) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes.”

Fonte:http://digital.estadao.com.br/download/pdf/2013/09/22/IM2.pdf
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

Locação Comercial - Obtenção de alvará

Locação. Imóvel para fins comerciais. Alegação de inadimplemento contratual do locador. Impossibilidade. O impedimento pela municipalidade de o locatário exercer atividade diferente daquela prevista em contrato não atribui inadimplemento contratual ao locador.

Apelação com Revisão nº 0018174-58.2011.8.26.0071-Bauru-SP

TJSP - 35ª Câmara de Direito Privado

Rel. Des. Clóvis Castelo

Data do julgamento: 17/12/2012

Votação: unânime

Direito Civil - Locação - Locação comercial - Finalidade - Locatário - Destinação do imóvel - Obtenção de alvará.

Quem pretende tornar-se locatário de um determinado prédio deve ter o cuidado de se certificar de que este se encontra em condições de ser usado para o comércio pretendido ou qualquer outro fim. Ação improcedente e recurso improvido.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2850/boletim.pdf

 

 

‘Não fui aceito como fiador porque não moro na capital, mas tenho um imóvel na cidade. Pode?’

“O contrato de locação se torna obrigatório às partes só depois de  celebrado, o que pode ser feito por escrito ou verbalmente”

O contrato de locação de bem imóvel é o acordo de vontade  entre duas partes, por meio do qual uma delas (locador) se  obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo do bem,  mediante certa retribuição.

Antes da celebração de contrato, é recomendável que as partes tomem cuidados que tornam mais segura a contratação. Assim, não é incomum que o pretendente locatário solicite certidão de propriedade do imóvel, para se certificar do vínculo  entre o bem objeto da locação e o pretendente locador.

pretendente locador. Por seu turno, é praxe que o pretendente locador exija a  apresentação de certidões de protestos, de distribuições cíveis e comprovante de rendimentos do pretendente locatário, dentre outros documentos. É comum também a necessidade de o pretendente locatário apresentar fiador idôneo e proprietário de imóvel para garantir o adimplemento das obrigações contratadas.

A lei não estabelece um procedimento padrão na fase pré contratual, mas há alguns consensos. Quando as locações são intermediadas por imobiliárias, por vezes as exigências são mais rigorosas, diante da eventual responsabilização dessas por prejuízos decorrentes de falhas na prestação desse serviço

Além das exigências de praxe, outras podem existir conforme o padrão do imóvel, os usos e  costumes de onde o imóvel se localiza, o poder aquisitivo das partes etc. O fato é que o contrato de locação se torna obrigatório às partes só depois de celebrado, o que pode ser feito por escrito ou verbalmente, por não se tratar de contrato solene. Antes disso, em regra, não existe vínculo que obrigue uma parte a contratar com a outra,  de modo que não há como a outra se insurgir para tornar obrigatório o dever de contratar a locação. São os princípios da autonomia privada, da liberdade de contratação, que orientam nosso ordenamento jurídico.

 

ALEXANDRE JAMAL BATISTA, PRESIDENTE DA COMISSÃO DE DIREITO IMOBILIÁRIO DO INSTITUTO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO (IASP)

 

Fonte: http://www.original123.com.br/assessoria/2013/08/11/no-fui-aceito-como-fiador-porque-no-moro-na-capital-mas-tenho-um-imvel-na-cidade-pode

 

 

 

CRECISP alerta condomínios para a legislação municipal

CRECISP alerta condomínios para a legislação municipal

 

Desde 1993, está em vigor, no município de São Paulo, a lei nº 11.376, que dispõe sobre os anúncios de venda de imóveis na cidade. No entanto, embora a legislação tenha sido sancionada há 20 anos, poucas pessoas têm conhecimento a respeito do que ela determina e um número menor ainda a coloca em prática.
A lei, de autoria do então vereador José Índio Ferreira do Nascimento, estabelece, em seu art.1º, que ``todas as placas, painéis de anúncios ou quaisquer outras peças publicitárias relativas à compra e venda de imóveis no Município de São Paulo deverão conter, obrigatoriamente, o nome e número de registro do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP), do corretor de imóveis responsável pelo negócio jurídico em questão``. Além disso, no caso de a transação não ser feita através de um corretor, a legislação também determina que o proprietário do imóvel seja identificado na placa de publicidade.
O principal objetivo é, efetivamente, deixar claro o profissional responsável pela intermediação, evitando a ação de pseudocorretores que tantos prejuízos podem causar à sociedade.
``Estamos intensificando essa fiscalização, especialmente nos condomínios, onde ainda ocorrem a compra e a venda de imóveis através do acompanhamento de síndicos, porteiros e zeladores. A partir desse momento, com as multas e as denúncias ao Ministério Público, esta prática será coibida``, comentou o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto.
A multa imposta para os que não obedecerem à legislação municipal está em 10 UFMs (Unidade Fiscal do Município), ou R$ 1.150,00 e os agentes do Conselho Regional estão orientados a lavrar um auto de infração contra o anunciante por exercício ilegal da profissão. ``No caso dos condomínios, por exemplo, o CRECISP irá denunciar junto ao Ministério Público em face do condomínio e do síndico pela facilitação ao exercício ilegal da atividade e exposição do consumidor a risco``, completou Viana.
O CRECISP está oficiando os prédios da Capital sobre essa questão, ressaltando a importância de que seja feito um trabalho de conscientização de seus funcionários e moradores, evitando futuros processos e prejuízos.

 

Fonte:http://www.crecisp.gov.br

 

 

 

Ninguém quer ser síndico. E agora?

Chega o dia da assembleia geral ordinária e um dos temas é a eleição do síndico. Porém, no momento de tratar este item da pauta, ninguém se manifesta. E agora? Nosso condomínio vai ficar sem síndico? Quem vai aprovar os pagamentos? Quem irá nos representar? O que podemos fazer quando acontece uma situação dessas?

Os condomínios devem adotar algumas ações prévias para evitar o risco de ficar sem síndico:

1º) Não marcar a reunião para eleição do novo síndico na data de vencimento do mandato do anterior. O ideal é pelo menos duas semanas antes, assim existe tempo hábil para marcar uma nova assembleia, caso seja necessário;

2º) Nas reuniões que acontecem no decorrer do ano, e também no contato com os condôminos, antes da reunião que elegerá um novo síndico, é preciso que pessoas mais envolvidas com a gestão do condomínio, como os conselheiros, abordem o tema, perguntem se o atual síndico quer continuar, se haverá novos candidatos;

3º) Caso ninguém se candidate previamente a assumir o cargo de síndico, é oportuno avaliar a alternativa do “síndico profissional”, pois essa será a solução.

Respondendo à pergunta inicial, quando ninguém quer assumir o cargo de síndico, a solução é contratar um síndico profissional. Esta contratação deve ser feita e aprovada em assembleia, o ideal é sempre apresentar três opções e realizar votação, assim como ocorre no caso de síndicos voluntários.
Porém, vamos supor que o condomínio não tenha adotado nenhuma destas precauções e que no dia da assembleia geral ordinária e da eleição do síndico, nenhum candidato apareça. Como proceder?
Existem três opções:

1. A) Estender temporariamente o mandato do atual síndico e convocar uma assembleia imediatamente para contratação de um síndico profissional;

1. 
   B) Eleger um síndico temporário e convocar uma assembleia imediatamente para a contratação de um síndico profissional;

1. 
   C) A administradora assumir como síndica. O que não indicamos, pois gera conflito de interesses.

O que não pode acontecer é o condomínio ficar sem representante legal.

Em casos extremos, em que ninguém queira assumir a sindicância nem provisoriamente, qualquer condômino poderá encaminhar uma solicitação ao Judiciário, o qual nomeará um síndico judicial.

 

Por Ricardo Karpat

 

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br/ricardo-karpat/ninguem-quer-ser-sindico-e-agora

 

Benfeitorias

Em virtude do que vem disposto no art. 35 da Lei de Locação e na Súmula no 335 do STJ já não há razão para duvidar da legalidade da cláusula pela qual o locatário renuncia a benfeitorias introduzidas no imóvel locado.

 

Mas, atualmente, nova questão pode justificar a retomada do tema.

O art. 473 do CC impõe aos contratantes que não procedam à resilição do contrato se um deles houver feito investimentos

consideráveis para o cumprimento do referido documento.

Desse modo, a aplicação do art. 473 do CC poderá justificar uma prorrogação do contrato – verdadeiro obstáculo ao exercício da retomada do imóvel – se os investimentos feitos pelo locatário tiverem preenchido os requisitos identificados

 no mencionado dispositivo legal.

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf