Questões atuais da Lei de Locação
Hamid Charaf Bdine Jr
Alienação do imóvel locado
O art. 8º da Lei no 8.245/92 autoriza o adquirente do imóvel locado a denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Em seu § 1º estende o mesmo direito ao promissário comprador, preenchidos os requisitos que estabelece, e no § 2º disciplina a denúncia.
O adquirente é obrigado a denunciar a locação, notificando o locatário, no prazo de 90 dias do registro da escritura de aquisição, sob pena de presumir-se sua concordância com a prorrogação do contrato:
“Consoante determina o art. 8º, § 2º, da Lei nº 8.245/91, realizada a venda de imóvel locado, o comprador tem noventa dias, a partir do registro, para denunciar a locação, concedendo ao locatário o prazo de noventa dias para proceder à desocupação voluntária do prédio. Dispõe também a lei que, não sendo exercida a denúncia no mencionado prazo, presumir-se-á a concordância do adquirente na manutenção da locação.
2 - In casu, deve-se afastar a incidência do art. 8º da Lei do Inquilinato, haja vista que, ante a ausência da de houve a imediata concordância com a locação, núncia, passando o adquirente à condição de locador. Precedente deste e. STJ.
3 - Nos termos do disposto no art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do bem imóvel transmite-se entre vivos mediante o registro do correspondente título translativo no Registro de Imóveis. Precedente: Resp 858031/MG, 1ª Turma, Rel. Mino Luiz Fux, DJe 17/12/2008” (AgRg no RESP no 1109671, rel. Ministro Felix Fischer, j. 22.2.2010).
A despeito de o dispositivo referir-se a alienação, expressão de sentido amplo, a possibilidade de denunciar a locação só se aplica a compra e venda, e não à sucessão (RT 730/266).
A notificação para denúncia da locação, caso seja feita por advogado e não esteja acompanhada da respectiva procuração, será eficaz se o advogado juntar o instrumento ao propor a ação de despejo, o que vem amparado no art. 662 do CC.
A Súmula no 16 do Extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil consagrava esse entendimento, ainda vigente.
Se o contrato se mantiver em vigor, o aluguel contratado será o que estiver em curso até a efetiva desocupação do imóvel, não se admitindo a incidência do aluguel pena do art. 575 do CC (RESP no 1027229, rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, j. 4.2.2010).
Para não se sujeitar à retomada pretendida pelo adquirente, o locatário, como esclarecido no mencionado art. 8º, deve ter celebrado contrato com cláusula de vigência e feito sua averbação junto à matrícula no Registro de Imóveis, em momento anterior à alienação.
A averbação deve anteceder à venda, porque, do contrário, surpreenderia o adquirente.
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