Direito de preferência
O art. 27 da Lei no 8.245/91 estabelece a preferência do locatário para aquisição de imóvel locado,em igualdade
condições com terceiros.
Para exercer a preferência, o locatário está sujeito a certos requisitos: deve exercê-la em trinta dias e a aceitação deve seguir exatamente as condições da proposta.
O locador, a seu turno, está obrigado a comunicar a intenção de vender o imóvel e a existência de candidato a sua aquisição, indicando todas as condições do negócio.
O exercício da preferência pelo inquilino supõe a existência da averbação do contrato de locação, como previsto no art. 33 da Lei de Locação, que deve ser implementado pelo menos trinta dias antes da alienação.
Caso o locatário aceite a proposta e, posteriormente, venha a dela desistir, fica obrigado a indenizar o locador (art. 29).
É certo que o art. 33 da LL estabelece o direito de adjudicar o imóvel e receber perdas e danos, se preterido em seu direito de preferência.
Mas não há previsão legal para a desistência do locador na venda do imóvel, se o locatário houver manifestado sua anuência.
Sempre serão cabíveis perdas e danos, se o locatário demonstrar que a desistência do locador causou-lhe prejuízos. Mas a jurisprudência do E. STJ não admite que o locatário possa adjudicar o imóvel:
“A Lei optou, portanto, em não conferir ao locatário – diante do arrependimento do locador – a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender o imóvel ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos” (RESP no 1.193.992, rel. Ministro Nancy Andrighi).
Contudo, sempre respeitada a jurisprudência do E.STJ, convém recordar que a aceitação da proposta gera aperfeiçoamento do negócio, tal como previsto no art. 427 do CC: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
Destarte, parece que em certas hipóteses, desde que a proposta atenda aos requisitos do CC, será possível reconhecer a formação do contrato e o consequente direito do locatário a sua celebração definitiva.
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