Direito Condominial – responsabilidade do síndico

Direito Condominial – responsabilidade do síndico - Carlos Alberto Dabus Maluf Professor titular de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP. Mestre, doutor e livre-docente em Direito Civil pela Fadusp. Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo (Iasp) Advogado. 

A administração do condomínio é exercida pelo síndico, pelo conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que terão como norma primeira a convenção e o regimento interno. 

O Código Civil (CC) prevê a regulamentação da administração do condomínio nos seus arts. 1.347 a 1.356. 

Sabe-se que os interesses comuns dos condôminos são dirimidos por um administrador, denominado síndico, escolhido pela assembleia dos condôminos e cuja função é a de órgão executor de suas deliberações, praticando em juízo, ou fora dele, atos atinentes à administração condominial, observados os limites impostos pela Convenção de Condomínio. 

O síndico, portanto, exerce uma atividade que não caracteriza relação de emprego, nem locação de serviço, mas representa a comunhão condominial e, desta forma, se não estiver regularmente previsto, não faz jus à remuneração. 

Deve, outrossim, prestar contas em assembleia anual e ao final do seu mandato. 

A escolha do síndico vem prevista no art. 1.347 do CC, sendo esta realizada em assembleia, podendo este ser ou não ser condômino; tem mandato máximo de dois anos, podendo ser reeleito. 

Suas atribuições vêm, taxativamente, previstas no art. 1.348 do CC e referem-se à administração geral do condomínio, podendo este ainda ser destituído, no caso de administração irregular, nos termos do art. 1.349 do CC. 

Em suas inerentes funções administrativas, o síndico pode incorrer na prática de atos ilícitos ou irregulares, incorrendo-lhe a responsabilização civil nos termos dos arts. 186 e 187 do CC, devendo reparar o dano causado, como prevê o art. 927 do CC, bases da responsabilidade civil. 

Esse tipo de responsabilidade pode ocorrer nos casos de negligência na administração das verbas do condomínio, como a taxa condominial. 

A divulgação dos nomes dos condomínios inadimplentes, por outro lado, pode ensejar danos morais por parte dos envolvidos. 

Pode ocorrer também responsabilização civil do síndico quando houver o descumprimento das leis trabalhistas envolvendo os funcionários do condomínio; quando o síndico realizar obras no prédio sem a devida autorização da assembleia; quando não for assegurada a segurança do trabalhador condominial no âmbito das normas técnicas oriundas da legislação específica; quando houver negligência ou imprudência na manutenção de equipamentos do condomínio como elevadores, instalações de gás ou playground; ou negligência na segurança do condomínio. 

Quanto à responsabilidade criminal do síndico, esta ocorre quando ele não cumprir com diligência, decoro e transparência suas funções basilares, levando à ocorrência de atos delituosos por ação ou omissão no âmbito do desempenho de suas funções administrativas. 

Esse tipo de responsabilidade ocorre em casos em que há fraudes na prestação de contas do condomínio; a apropriação indébita de fundos do condomínio; ou mesmo a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários. 

A jurisprudência ora em análise corrobora o entendimento doutrinário exposto, no sentido de responsabilizar civilmente o síndico: por má administração das contas condominiais, levando a um saldo negativo das contas do condomínio (Ap. Civ. nº 20160710114963 - DF; Ap. Civ. nº 1.0701.12.045094- 8/002-MG; Ap. Civ. nº 0406559-46.2013.8.19.0001- RJ; Ap. Civ. nº 000529508.2010.8.19.0052-RJ; Ap. Civ. nº 1128197-59.2014.8.26.0100-SP; Ap Civ. nº 0009000-69.2011.8.26.0606-SP; Ap Civ. nº 000 2859- 11.2014.8.07.0007-DF); por negligência na conservação das áreas comuns (Ap Civ. nº 1012880- 13.2014.8.26.0003-SP; por má utilização das áreas comuns (Ap. Civ. nº 0006080-93.2012.8.24.0008- SC); ausência de transparência da administração das contas do condomínio (Ap Civ. nº 0003188- 52.2015.8270000-TO). 

Não haverá, entretanto, a responsabilização do síndico nos casos de contendas entres os condôminos (Ap. Civ. nº 1.0024.10.104146-5/001-MG).

Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/boletins/paginaveis/master.aspcd_aasp=8332&data=00:00:00&hash=&paginavel=&edicao=3063