Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb

Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb Um juiz da 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção. No entanto, o tema ainda divide juristas brasileiros. Segundo a advogada civilista associada do escritório Zilveti Advogados, Gisleni Valente, responsável pela defesa da parte vencedora, a decisão traz um precedente importante para a operação do Airbnb no Brasil. “É um tema relativamente novo, então não existe um entendimento pacificado e não há lei sobre isso, então tentamos enquadrar na Lei de Locação ou na Lei de Turismo”, afirma. A sócia da Paula Farias Advocacia, Paula Farias, lembra que há um projeto no Congresso para regularizar a situação do Airbnb em condomínios, mas o direito brasileiro está atrasado em relação às mudanças tecnológicas e talvez uma nova lei não seja a melhor solução. “Uma legislação não necessariamente vai aplacar opiniões contrárias.” O caso específico chegou à Justiça após um condomínio proibir em assembleia que seus condôminos colocassem os apartamentos à disposição na plataforma. As justificativas foram de que o uso para Airbnb das unidades desvirtuaria a finalidade residencial do imóvel, que estaria sendo usado como hotel, e de que a existência de residências no Airbnb dentro do condomínio diminuiria a segurança geral do prédio, visto que seriam pessoas estranhas com acesso a todas as instalações e áreas comuns que possui o edifício. Inconformado, um dos proprietários do edifício entrou com pedido de liminar na Justiça alegando que a locação via Airbnb é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário”, aponta o texto da lei. Decisão O juiz Marcello do Amaral Perino entendeu que o contrato de locação por Airbnb obedece à restrição de 90 dias e não viola a convenção condominial. Para ele, a assembleia não obedeceu o quórum para alterar a convenção, já que contemplou apenas 17 das 59 unidades do edifício, menos que os dois terços previstos por lei. Por outro lado, para o sócio do Karpat Advogados, Rodrigo Karpat, um condomínio residencial não se presta para hospedagens. “Pode haver confusão com a Lei de Locação, mas são coisas diferentes. O locador que aluga para pessoas diferentes o ano inteiro perturba o sossego e a segurança dos demais habitantes”, opina. Gislene defende que, no seu ponto de vista, o Airbnb não desvirtua a finalidade do imóvel a menos que o inquilino use o apartamento para alguma atividade comercial. “O locatário não está alugando para fins comerciais, como escritório ou sala de reunião, mas para o hóspede passar alguns dias”, avalia. Ela entende ainda que se a circulação de pessoas estranhas prejudica a segurança do edifício, o condomínio deveria restringir as visitas particulares também. Já Paula Farias acredita que a solução é um caminho do meio entre proibir o Airbnb e deixar com que os proprietários façam o que quiserem. “Os condomínios deveriam apresentar as regras de convivência para locatários. Se o hóspede causar incômodo para os demais moradores, o proprietário poderia ser multado”, destaca a advogada. RICARDO BOMFIM • SÃO PAULO Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26982

Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários

Direito de preferência não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários O direito de preferência previsto no artigo 504 do Código Civil não se aplica na venda de fração de imóvel entre coproprietários, ou seja, quando não há o ingresso de terceiros numa propriedade em condomínio. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel. Para o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a hipótese prevista no artigo 504 do Código Civil disciplina as hipóteses de venda a estranhos, o que não ocorreu no caso julgado. “Sem que se concretize a hipótese matriz, não haverá falar em aplicação do parágrafo único, ou seja, em concorrência entre os demais proprietários”, justificou. O relator destacou que os dispositivos legais devem ser interpretados de forma sistemático-teleológica. A hipótese prevista no artigo 504, segundo o relator, foi pensada para reduzir o estado de indivisão do bem, já que o proprietário da fração maior tem a possibilidade de evitar o ingresso de outras pessoas no condomínio. Entretanto, quando não há terceiro envolvido e não há dissolução do condomínio, o direito de preferência não existe. “Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na copropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência”, disse o ministro. Condomínio mantido Sanseverino lembrou que o acórdão recorrido fundamentou a decisão de invalidar a venda da fração do imóvel com base no artigo 1.322 do Código Civil. Na visão do relator, acompanhada pela unanimidade da turma, tal artigo é inaplicável ao caso, já que não houve extinção do condomínio. “A conclusão que há de prevalecer, assim, é: em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito potestativo de preferência”, afirmou. Dessa forma, para a Terceira Turma, os artigos 504 e 1.322 do Código Civil não têm o efeito de anular a venda da fração do imóvel de um condômino ao outro. REsp 1526125 Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26883

Direito Condominial – responsabilidade do síndico

Direito Condominial – responsabilidade do síndico - Carlos Alberto Dabus Maluf Professor titular de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP. Mestre, doutor e livre-docente em Direito Civil pela Fadusp. Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo (Iasp) Advogado. 

A administração do condomínio é exercida pelo síndico, pelo conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que terão como norma primeira a convenção e o regimento interno. 

O Código Civil (CC) prevê a regulamentação da administração do condomínio nos seus arts. 1.347 a 1.356. 

Sabe-se que os interesses comuns dos condôminos são dirimidos por um administrador, denominado síndico, escolhido pela assembleia dos condôminos e cuja função é a de órgão executor de suas deliberações, praticando em juízo, ou fora dele, atos atinentes à administração condominial, observados os limites impostos pela Convenção de Condomínio. 

O síndico, portanto, exerce uma atividade que não caracteriza relação de emprego, nem locação de serviço, mas representa a comunhão condominial e, desta forma, se não estiver regularmente previsto, não faz jus à remuneração. 

Deve, outrossim, prestar contas em assembleia anual e ao final do seu mandato. 

A escolha do síndico vem prevista no art. 1.347 do CC, sendo esta realizada em assembleia, podendo este ser ou não ser condômino; tem mandato máximo de dois anos, podendo ser reeleito. 

Suas atribuições vêm, taxativamente, previstas no art. 1.348 do CC e referem-se à administração geral do condomínio, podendo este ainda ser destituído, no caso de administração irregular, nos termos do art. 1.349 do CC. 

Em suas inerentes funções administrativas, o síndico pode incorrer na prática de atos ilícitos ou irregulares, incorrendo-lhe a responsabilização civil nos termos dos arts. 186 e 187 do CC, devendo reparar o dano causado, como prevê o art. 927 do CC, bases da responsabilidade civil. 

Esse tipo de responsabilidade pode ocorrer nos casos de negligência na administração das verbas do condomínio, como a taxa condominial. 

A divulgação dos nomes dos condomínios inadimplentes, por outro lado, pode ensejar danos morais por parte dos envolvidos. 

Pode ocorrer também responsabilização civil do síndico quando houver o descumprimento das leis trabalhistas envolvendo os funcionários do condomínio; quando o síndico realizar obras no prédio sem a devida autorização da assembleia; quando não for assegurada a segurança do trabalhador condominial no âmbito das normas técnicas oriundas da legislação específica; quando houver negligência ou imprudência na manutenção de equipamentos do condomínio como elevadores, instalações de gás ou playground; ou negligência na segurança do condomínio. 

Quanto à responsabilidade criminal do síndico, esta ocorre quando ele não cumprir com diligência, decoro e transparência suas funções basilares, levando à ocorrência de atos delituosos por ação ou omissão no âmbito do desempenho de suas funções administrativas. 

Esse tipo de responsabilidade ocorre em casos em que há fraudes na prestação de contas do condomínio; a apropriação indébita de fundos do condomínio; ou mesmo a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários. 

A jurisprudência ora em análise corrobora o entendimento doutrinário exposto, no sentido de responsabilizar civilmente o síndico: por má administração das contas condominiais, levando a um saldo negativo das contas do condomínio (Ap. Civ. nº 20160710114963 - DF; Ap. Civ. nº 1.0701.12.045094- 8/002-MG; Ap. Civ. nº 0406559-46.2013.8.19.0001- RJ; Ap. Civ. nº 000529508.2010.8.19.0052-RJ; Ap. Civ. nº 1128197-59.2014.8.26.0100-SP; Ap Civ. nº 0009000-69.2011.8.26.0606-SP; Ap Civ. nº 000 2859- 11.2014.8.07.0007-DF); por negligência na conservação das áreas comuns (Ap Civ. nº 1012880- 13.2014.8.26.0003-SP; por má utilização das áreas comuns (Ap. Civ. nº 0006080-93.2012.8.24.0008- SC); ausência de transparência da administração das contas do condomínio (Ap Civ. nº 0003188- 52.2015.8270000-TO). 

Não haverá, entretanto, a responsabilização do síndico nos casos de contendas entres os condôminos (Ap. Civ. nº 1.0024.10.104146-5/001-MG).

Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/boletins/paginaveis/master.aspcd_aasp=8332&data=00:00:00&hash=&paginavel=&edicao=3063

Proprietária de apartamento pagará por dano em elevador causado por empresa de mudança

Proprietária de apartamento pagará por dano em elevador causado por empresa de mudança A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de proprietária de apartamento obrigada a indenizar o condomínio por danos causados a elevador durante procedimento de mudança. O julgamento confirmou decisão monocrática do relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, que não conheceu de recurso especial interposto pela proprietária do apartamento. De acordo com os autos, o condomínio ajuizou ação de reparação dos danos causados ao elevador por funcionários de empresa de mudança que forçaram o transporte de objeto cujo tamanho era superior ao compartimento – uma cama tamanho queen size. A primeira instância condenou a proprietária ao pagamento de R$ 16,4 mil por danos materiais, levando em conta que havia previsão expressa na convenção do condomínio sobre a responsabilidade do proprietário do imóvel por danos causados por seus empregados. Responsabilidade objetiva A proprietária apelou, sustentando, entre outros pontos, que a culpa pelo estrago seria exclusiva da empresa transportadora. No entanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) concluiu que a proprietária é responsável, de forma objetiva, pelos atos dos empregados contratados, conforme previsto no artigo 932, inciso III do Código Civil. No recurso ao STJ, a proprietária do imóvel alegou ter havido cerceamento de defesa, por não ter sido permitida a produção de prova oral. O ministro Bellizze rejeitou a tese, porque o magistrado responsável pela sentença considerou suficientes as provas documentais contidas nos autos. “O Tribunal de origem, soberano no exame nos fatos e provas, confirmou a conclusão do juízo de origem e considerou dispensável a produção da prova requerida, em acórdão devidamente fundamentado”, destacou o relator do recurso no STJ. Noutro ponto, a proprietária afirmou que os custos exigidos pelo condomínio ultrapassaram o prejuízo causado, porque, segundo ela, o elevador apresentava defeitos prévios ao incidente e o conserto dos danos causados durante a mudança se transformou em uma “modernização completa e cara”. Quanto à essa alegação, o ministro entendeu que a conclusão do TJDF não poderia ser revista, sob pena de reexame de provas. Em relação à modernização do elevador, o TJDF concluiu que o condomínio apresentou o orçamento com a extensão do conserto e seu respectivo valor. A acusada de ter causado os danos ao elevador, por sua vez, não apresentou provas para contestar essa documentação. O relator ressaltou que as provas não poderiam ser revistas em razão da Súmula 7 do STJ. “Reverter a conclusão do Tribunal local para acolher a pretensão recursal também demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado da Súmula 7 do STJ”, concluiu. REsp 1724603 Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26730

Beneficiária da justiça gratuita é condenada a pagar honorários advocatícios

Beneficiária da justiça gratuita é condenada a pagar honorários advocatícios Uma empregada que ingressou com reclamação trabalhista contra a empresa onde trabalhava teve o pedido indeferido e foi condenada a pagar os honorários advocatícios. A autora buscou a Justiça pleiteando equiparação salarial com outra trabalhadora da empresa. No entanto, para o juiz do trabalho José de Barros Vieira Neto (12ª Vara do Trabalho do Fórum da Zona Sul, do TRT da 2ª Região), "a prova oral claramente indicou que a paradigma exercia trabalho de maior valor e maior perfeição técnica". Desse modo, o magistrado entendeu que ficou comprovado o fato impeditivo ao direito alegado, e indeferiu o pedido de diferenças salariais decorrentes de equiparação e seus respectivos reflexos. Diante da sucumbência, a empregada, mesmo beneficiária da justiça gratuita, foi condenada a pagar R$ 1.107,57 de honorários ao advogado da empresa, conforme preceitua novo dispositivo da CLT, com redação dada pela Lei 13.467/2017, conhecida como reforma trabalhista. Na sentença, o magistrado esclareceu que as normas introduzidas pela referida lei são aplicáveis porque a ação foi ajuizada após a vigência da reforma. O valor dos honorários corresponde a 10% do valor atribuído à causa. Para tanto, foi levado em consideração o grau de zelo, o lugar de prestação de serviços, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo despendido pelo profissional. O processo está pendente de julgamento de recurso ordinário. (Processo nº 1002052-75.2017.5.02.0712) Silvana Costa Moreira – Secom/TRT-2 Fonte: https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26726

Mantida condenação por infidelidade conjugal que expôs cônjuge a situação vexatória e humilhante

Mantida condenação por infidelidade conjugal que expôs cônjuge a situação vexatória e humilhante A 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, negou provimento ao recurso do réu e manteve a sentença que o condenou ao ressarcimento dos danos morais causados à autora, por tê-la exposto à situação humilhante ao dar ampla publicidade à sua relação extra-conjugal. A autora ajuizou ação na qual argumentou ter sido casada com o réu, mas teria pedido o divórcio em razão do comportamento de traição constante e público que o réu insistia em ostentar. Segundo a autora, a mesma teve uma gestação de risco agravada pelas humilhações e aflições que passou em razão do comportamento de traição do réu. Seu estado emocional foi extremamente abalado, ao ponto de resultar em um parto prematuro, de um bebe muito frágil, que veio a falecer após 4 dias do parto. O réu apresentou defesa e argumentou contra todas as alegações que lhe atribuíam a responsabilidade pelo sofrimento emocional da autora. A sentença proferida pelo juiz titular da 1ª Vara Cível de Ceilândia julgou o pedido da autora parcialmente procedente e condenou o réu ao pagamento de R$ 5 mil, pelos danos morais causados, e registrou: “Assim, para a responsabilização civil de um dos consortes não basta violação dos deveres do casamento, é necessário um comportamento ilícito de sua parte que desborde dos limites do razoável, considerando os padrões de ética e moral, e que seja capaz de gerar efetivo dano ao outro. Desse modo, nas provas trazidas a baila pela autora ficou demonstrado que o réu não respeitou os deveres inerentes ao casamento, haja vista que na constância da vida conjugal com a autora, o requerido teve relacionamento extraconjugal. Mas o fato de manter um relacionamento fora da constância do casamento, por si só, não é causa suficiente para ocorrer a reparação. Dessa maneira, a publicidade do relacionamento extraconjugal impôs a autora um vexame social e ensejou humilhação que extrapolou o limite do tolerável, ou seja, entendo que as ofensas desferidas contra a autora atingiram certa publicidade, maculada a honra e a imagem da vítima no seio social (vizinhança) e familiar, pois as fotos publicadas possuem caráter depreciativo da honra da autora, bem como ofende direitos inerente à sua personalidade, haja vista que demonstra que o réu realizou a conduta de manter relação extraconjugal na constância do matrimônio, ensejando, assim, a reparação do dano sofrido pela autora”. Inconformado, o réu apresentou recurso, mas os desembargadores entenderam que a sentença deveria ser mantida e registraram: “Entretanto, tal como ocorre no inadimplemento contratual, o simples descumprimento do dever jurídico da fidelidade conjugal não implica, por si só, em causa para indenizar, apesar de consistir em pressuposto, devendo haver a submissão do cônjuge traído a situação humilhante que ofenda a sua honra, a sua imagem, a sua integridade física ou psíquica(...) No caso concreto, essa situação excepcional ficou demonstrada pelas fotografias de fl. 36 e o áudio de fl. 68, que comprovam a violação dos deveres jurídicos e a ofensa. Consta a juntada de um CD em réplica à contestação que veio confirmar as alegações da apelada, juntamente às fotografias de fl. 36, não contestadas quanto ao fato de o apelante se exibir em bares e restaurantes entre seus familiares, conforme dito na petição inicial (fl. 03), onde se vê também uma mulher a seu lado, que seria a amante”. Processo: APC 20160310152255 Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26675

Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado

Bem de família é penhorável quando únicos sócios da empresa devedora são donos do imóvel hipotecado

É possível penhorar imóvel bem de família nos casos em que ele for dado em garantia hipotecária de dívida contraída em favor de pessoa jurídica quando os únicos sócios da empresa devedora são proprietários do bem hipotecado, em virtude da presunção do benefício gerado aos integrantes da família. O entendimento foi firmado em decisão unânime pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso de um casal – únicos sócios da empresa executada e proprietários de um imóvel hipotecado – que pretendia o reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em garantia, sem ter sido apresentada prova de que os integrantes da família não foram beneficiados. O colegiado também sedimentou o entendimento de que, nas hipóteses em que o bem de família for dado em garantia real de dívida por um dos sócios da pessoa jurídica, o imóvel se mantém impenhorável, cabendo ao credor o ônus da prova de que o proveito se reverteu à entidade familiar. Exceção O relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a impenhorabilidade do bem de família é instituída pela Lei 8.009/90, que dispõe sobre o direito fundamental à moradia. Todavia, segundo o ministro, o artigo 3º da lei trata das exceções à regra geral, estabelecendo ser possível a penhora do imóvel que tiver sido oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Para Salomão, o cuidado com a preservação do bem de família não deve afastar valores como a boa-fé objetiva. Ele citou julgados do STJ que entendem que a oneração do bem familiar, mediante seu oferecimento como garantia hipotecária, faz parte da liberdade do proprietário do imóvel. De acordo com o relator, o STJ entende que, ainda que a titularidade do imóvel pertença a um dos sócios da pessoa jurídica, em favor da qual tenha sido instituída a hipoteca, a exceção legal não estaria automaticamente configurada, demandando, da mesma forma, prova de que os proprietários do imóvel dado em garantia teriam se favorecido com o montante auferido. “Em prestígio e atenção à boa-fé (vedação de venire contra factum proprium), à autonomia privada e ao regramento legal positivado no tocante à proteção ao bem de família, concluiu-se que, à vista da jurisprudência do STJ – e também em atenção ao disposto na Lei 8.009/90 –, o proveito à família é presumido quando, em razão da atividade exercida por empresa familiar, o imóvel onde reside o casal (únicos sócios daquela) é onerado com garantia real hipotecária para o bem do negócio empresarial”, afirmou. EAREsp 848498  Fonte:https://aplicacao.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=26671