Ninguém quer ser síndico. E agora?

Chega o dia da assembleia geral ordinária e um dos temas é a eleição do síndico. Porém, no momento de tratar este item da pauta, ninguém se manifesta. E agora? Nosso condomínio vai ficar sem síndico? Quem vai aprovar os pagamentos? Quem irá nos representar? O que podemos fazer quando acontece uma situação dessas?

Os condomínios devem adotar algumas ações prévias para evitar o risco de ficar sem síndico:

1º) Não marcar a reunião para eleição do novo síndico na data de vencimento do mandato do anterior. O ideal é pelo menos duas semanas antes, assim existe tempo hábil para marcar uma nova assembleia, caso seja necessário;

2º) Nas reuniões que acontecem no decorrer do ano, e também no contato com os condôminos, antes da reunião que elegerá um novo síndico, é preciso que pessoas mais envolvidas com a gestão do condomínio, como os conselheiros, abordem o tema, perguntem se o atual síndico quer continuar, se haverá novos candidatos;

3º) Caso ninguém se candidate previamente a assumir o cargo de síndico, é oportuno avaliar a alternativa do “síndico profissional”, pois essa será a solução.

Respondendo à pergunta inicial, quando ninguém quer assumir o cargo de síndico, a solução é contratar um síndico profissional. Esta contratação deve ser feita e aprovada em assembleia, o ideal é sempre apresentar três opções e realizar votação, assim como ocorre no caso de síndicos voluntários.
Porém, vamos supor que o condomínio não tenha adotado nenhuma destas precauções e que no dia da assembleia geral ordinária e da eleição do síndico, nenhum candidato apareça. Como proceder?
Existem três opções:

1. A) Estender temporariamente o mandato do atual síndico e convocar uma assembleia imediatamente para contratação de um síndico profissional;

1. 
   B) Eleger um síndico temporário e convocar uma assembleia imediatamente para a contratação de um síndico profissional;

1. 
   C) A administradora assumir como síndica. O que não indicamos, pois gera conflito de interesses.

O que não pode acontecer é o condomínio ficar sem representante legal.

Em casos extremos, em que ninguém queira assumir a sindicância nem provisoriamente, qualquer condômino poderá encaminhar uma solicitação ao Judiciário, o qual nomeará um síndico judicial.

 

Por Ricardo Karpat

 

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br/ricardo-karpat/ninguem-quer-ser-sindico-e-agora

 

Benfeitorias

Em virtude do que vem disposto no art. 35 da Lei de Locação e na Súmula no 335 do STJ já não há razão para duvidar da legalidade da cláusula pela qual o locatário renuncia a benfeitorias introduzidas no imóvel locado.

 

Mas, atualmente, nova questão pode justificar a retomada do tema.

O art. 473 do CC impõe aos contratantes que não procedam à resilição do contrato se um deles houver feito investimentos

consideráveis para o cumprimento do referido documento.

Desse modo, a aplicação do art. 473 do CC poderá justificar uma prorrogação do contrato – verdadeiro obstáculo ao exercício da retomada do imóvel – se os investimentos feitos pelo locatário tiverem preenchido os requisitos identificados

 no mencionado dispositivo legal.

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

A cessão da locação pelo locatário

A cessão da locação pelo locatário

O locatário só pode ceder a locação com prévia e escrita concordância do locador. Do contrário, o locatário original

permanece vinculado ao ajuste (RESP no 1202077, rel. Ministro Vasco Della Giustina, j. 1º.3.2011).

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

Direito de preferência

Direito de preferência

O art. 27 da Lei no 8.245/91 estabelece a preferência do locatário para aquisição de imóvel locado,em igualdade

condições com terceiros.

Para exercer a preferência, o locatário está sujeito a certos requisitos: deve exercê-la em trinta dias e a aceitação deve seguir exatamente as condições da proposta.

O locador, a seu turno, está obrigado a comunicar a intenção de vender o imóvel e a existência de candidato a sua aquisição, indicando todas as condições do negócio.

O exercício da preferência pelo inquilino supõe a existência da averbação do contrato de locação, como previsto no art. 33 da Lei de Locação, que deve ser implementado pelo menos trinta dias antes da alienação.

Caso o locatário aceite a proposta e, posteriormente, venha a dela desistir, fica obrigado a indenizar o locador (art. 29).

 

É certo que o art. 33 da LL estabelece o direito de adjudicar o imóvel e receber perdas e danos, se preterido em seu direito de preferência.

 

Mas não há previsão legal para a desistência do locador na venda do imóvel, se o locatário houver manifestado sua anuência.

Sempre serão cabíveis perdas e danos, se o locatário demonstrar que a desistência do locador causou-lhe prejuízos. Mas a jurisprudência do E. STJ não admite que o locatário possa adjudicar o imóvel:

“A Lei optou, portanto, em não conferir ao locatário – diante do arrependimento do locador – a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender o imóvel ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos” (RESP no 1.193.992, rel. Ministro Nancy Andrighi).

 

Contudo, sempre respeitada a jurisprudência do E.STJ, convém recordar que a aceitação da proposta gera aperfeiçoamento do negócio, tal como previsto no art. 427 do CC: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Destarte, parece que em certas hipóteses, desde que a proposta atenda aos requisitos do CC, será possível reconhecer a formação do contrato e o consequente direito do locatário a sua celebração definitiva.

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

Revisional do valor da locação

 

Revisional do valor da locação

Após três anos de vigência do contrato ou do acordo de modificação do valor do aluguel, o locador ou o locatário pode pedir o reajuste do aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei de Locação). Em se tratando de acordo para reajuste do valor do aluguel, tem prevalecido o entendimento de que esse reajuste não precisa elevar o novo valor ao preço de mercado, bastando que seja diverso do que seria pago segundo os reajustes legais:

“A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos do art.19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado” (RESP no 264556, rel. Ministro Maria Thereza de Assis Moura, j. 22.4.2008).

Convém, no entanto, levar em conta que o Código Civil prevê duas disposições específicas a respeito da teoria da onerosidade excessiva, que poderão ser invocadas para modificar as condições da locação, ou mesmo para resolver o contrato: os artigos 317 e 478 do CC.

Referidos dispositivos contemplam regras gerais para modificação do valor das prestações, preenchidos os requisitos que os mesmos estabelecem.

É de se levar em conta, então, a possibilidade de alterar o valor do aluguel, mesmo que não haja decorrido o prazo de três anos do art. 19 da Lei de Locação, se surgir um fato imprevisível e/ou extraordinário capaz de comprometer o equilíbrio da locação.

Porque são regras gerais, elas se harmonizam com o art. 19 da Lei no 8.245/91.

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

    

Sucessão em caso de separação e divórcio

Sucessão em caso de separação e divórcio

 

 

O art. 12 da Lei de Locação prossegue a disciplina da sucessão e o faz para tratar da separação de fato, judicial, divórcio e dissolução da união estável. Nesses casos, a locação prossegue com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

 

O locador deve ser comunicado por escrito e, se não for, continuará titular do direito de crédito contra o locador que abandonou o imóvel (RESP no 540.669, rel. Ministro Arnaldo Esteves, j. 19.4.2005).
Nem poderia ser diferente. Basta ler a regra do art. 299 do CC e verificar que qualquer assunção de dívida só é válidas e houver consentimento expresso do credor.

 

No caso da locação, não é necessário o consentimento expresso, mas a comunicação, de modo que a eficácia da sucessão na locação, neste caso, só prevaleça se a ciência do locador for demonstrada.

Também o fiador da locação deve ser comunicado do fim do casamento ou da união, para poder exonerar-se, se assim o desejar (art. 12, § 2º, da Lei no 8.245/91).

A omissão na comunicação ao fiador, por si, não o exonera, tendo em vista que, sem a comunicação, o locatário afiançado permanece vinculado ao ajuste.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Partes e juiz podem promover diligências para garantir execução

TRT-3ª - Partes e juiz podem promover diligências para garantir execução Depois do trânsito em julgado da decisão de mérito, ou seja, quando não há mais possibilidade de recurso, inicia-se a fase de execução. É neste momento processual que se busca satisfazer definitivamente o direito da parte vitoriosa, concretizando o pagamento dos valores a ela deferidos. Mas nem sempre se logra êxito nessa empreitada. Isso porque, muitas vezes não são encontrados bens livres e desimpedidos capazes de satisfazer a execução. Foi numa situação dessas que um trabalhador requereu ao juiz a expedição de ofícios à Receita Federal, ao Bacenjud e ao Detran/MG. A execução trabalhista se arrasta há muitos anos contra uma construtora e seus sócios, sempre frustrada em seu objetivo de buscar bens para satisfazer o crédito reconhecido pela Justiça do Trabalho. Mas o magistrado indeferiu o pedido e determinou que o trabalhador indicasse os meios efetivos para o prosseguimento da execução. Inconformado, o reclamante recorreu ao TRT de Minas, insistindo no pedido. Ele afirmou que não poderia diligenciar por conta própria, seja por não ter condições financeiras, seja diante do caráter sigiloso das declarações do imposto de renda. E o desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira, atuando como relator na 2ª Turma do TRT de Minas, acatou a pretensão. "Durante a execução trabalhista as partes e o próprio juiz podem promover diligências de modo a encontrar bens para satisfazer a condenação", destacou o magistrado, lembrando que o fundamento para tanto está no artigo 878 da CLT. Ele explicou que a intervenção do juiz do trabalho é permitida no processo executivo, sobretudo para a obtenção de informações sigilosas ou que o reclamante não pode obter por si só. Como destacou o julgador, é exatamente esse o caso das declarações de imposto de renda, em razão da natureza sigilosa dessas informações. Por essa razão, o relator decidiu dar provimento ao recurso para determinar a expedição de ofício à Receita Federal para fornecer as declarações de imposto de rendas dos executados nos últimos cinco anos. Do mesmo modo, determinou a consulta perante o Detran/MG e o Bacenjud, em busca de bens dos executados, já que a última diligência neste sentido ocorreu no ano de 2010, existindo a possibilidade de que novos bens sejam encontrados. A Turma de julgadores acompanhou o voto.   Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=14505