Vida Coletiva

 

‘Vou alugar um imóvel infestado de cupins. Posso pedir para o locador resolver o problema antes?' 

 

 

Na locação de bens imóveis, é importante certificar-se de que o locador tem a posse do imóvel objeto da locação e de que poderá transferi-la e assegurá-la ao locatário pelo prazo estabelecido no contrato. O fato de o locador ser proprietário não é o suficientes e ele não puder dispor da posse para a locação.

Em seguida, deve-se atentar para a finalidade da locação. Se é para fins residenciais, basta constatar se o imóvel atende à necessidade de moradia do locatário. No entanto, se a locação é para Fins não residenciais, é importante analisar se as posturas municipais permitem que o locatário desempenhe no imóvel as atividades que ele pretende.

Para a assinatura do contrato, o imóvel deve estar em condições de uso para o fim a que ele

se destina. É obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso e assegurar essa boa condição no decorrer da locação. Por outro lado, é obrigação do locatário conservar o imóvel e evitar que ele se deteriore além do que seria razoável pelo uso e pelo tempo de ocupação. Com base nesses princípios, é dever do locador entregar o imóvel com piso em condições de uso, sem cupins, colmeias ou outras infestações que impeçam ou restrinjam a utilização do bem. Essas questões, entretanto, podem ser negociadas entre as partes. É comum, por exemplo, que o locador dê carência de aluguel por alguns meses quando o imóvel depende de reforma prévia. No decorrer da locação, como regra geral, as benfeitorias úteis e de comodidade são de responsabilidade do locatário, enquanto as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador.

A lei de locação faculta às partes pactuar que as benfeitorias necessárias sejam suportadas pelo locatário, não obstante haja corrente doutrinária que considera abusiva a disposição.

Havendo descumprimento desses deveres, a locação pode ser denuncia da por infração contratual, sempre juízo do ressarcimento da parte prejudicada pelos prejuízos que experimentar em razão da desídia da outra.

 

Fonte: http://digital.estadao.com.br/classificados/home.asp

 

 

 

 

Jurisprudência 

 

 

FAMÍLIA

Inventário. Partilha de bens. A companheira tem direito à sucessão, sem prejuízo da meação, de todos os bens adquiridos a título

oneroso. Art. 1.790, inciso III, do CC. In casu, concorrendo com outros parentes sucessíveis, tem direito a um terço da herança.

Decisão mantida. Recurso improvido, revogado o efeito suspensivo (TJSP - 3ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento

nº 0478643-58.2010-Serra Negra-SP, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 8/2/2011, v.u.).


 Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2831/boletim.pdf


 

Ação revisional de aluguel

José Horácio Cintra Gonçalves Pereira

 

Aluguel

A Lei do Inquilinato (8.245/91) cuida do tema “aluguel”, em seus artigos 17 a 21, estabelecendo, no

que nos interessa, que é livre a convenção aluguel (vedada, no entanto, sua estipulação em moeda estrangeira

e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. E mais, esse aluguel está sujeito ao chamado “reajuste”

 

mediante aplicação de índices previstos em legislação própria ou, mais ainda, à “revisão” para ajustá-lo ao preço de

 

mercado, a qualquer momento, desde que concordes as partes contratantes ou, após três anos de vigência do contrato ou

 

de acordo anteriormente realizado, mediante pedido de revisão judicial (ação revisional de aluguel). Cumpre acrescentar

 

que, caso o pedido anterior de revisão tenha sido judicial, o prazo de três anos deverá ser contado a partir da citação

 

realizada naquele processo, uma vez que “citação” (art. 69).

 

    Percentual do aluguel provisório

A partir da vigência da Lei n. 12.112/2009 (alterando o art. 68 e seu inciso II, bem como incluindo as alíneas “a” e “b”), foram estabelecidos os percentuais de 80% para a fixação do aluguel provisório, nos seguintes termos: a) em ação

proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá exceder a 80% do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o

aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. O que significa dizer, exemplificando, que se o

locador pede R$2.000,00, o aluguel provisório não poderá ultrapassar R$1.600,00; e, se o locatário paga, a título de

aluguel, $1.000,00 por mês, o aluguel provisório não poderá ser inferior a R$800,00.

Fonte: http://www.secovi.com.br/files/Downloads/opiniao-juridica-locacaoecondominiopdf.pdf

 

Jurisprudência

CIVIL

Direito Civil. Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução.

Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. 1 - Na

esteira da jurisprudência desta corte, as contribuições criadas por associações de moradores não podem ser equiparadas, para

fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da associação,

o recolhimento dessa verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a modificação do

comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução. 2 - O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica

a natureza da obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da vedação

ao enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza propter rem, é irregular a sua equiparação a

despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei nº 8.009/1990. 3 - É possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade

de seu imóvel na cobrança dessas dívidas. 4 - Recurso especial não provido (STJ - 3ª Turma, REsp nº 1.324.107-SP, Rel. Min.

Nancy Andrighi, j. 13/11/2012, v.u.).

http://www.aasp.org.br/aasp/boletins/boletins_email/2826/boletim.pdf

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Casos em que o imóvel pode ser penhorado

De acordo com a lei imóvel único da família não pode ser penhorado

É comum o devedor receber ligações telefônicas grosseiras com ameaças de que acaso não seja paga a dívida “um oficial de justiça irá até sua casa e vai penhorar seus bens e até sua casa que serão vendidos em leilão para pagamento da dívida”.
Primeiro, vale ressaltar que: sendo os credores instituições financeiras (bancos, cartões de crédito, financeiras, etc) eles não costumam entrar com ações de cobrança na justiça, somente em casos de dívidas de financiamentos de imóveis, veículos e outros bens (que podem ser penhorados pois estão em garantia da dívida.
Assim eles podem entrar com ações de busca e apreensão destes bens), ou se não for este caso, somente se as dívidas forem altas e quando os credores têm certeza que o devedor tem dinheiro ou bens suficientes para saldar a dívida.
Se você não se enquadra em nenhuma destas situações, as chances de receber a visita de um oficial de justiça em sua porta é muito pequena.
Assim, é muito mais eficiente e econômico para estes credores contratar empresas de cobrança que ficam ligando dia e noite para o devedor, fazendo ameaças de penhora e venda de bens, apavorando-os e fazendo com que muitos, que desconhecem seus direitos, corram para vender bens, pegar outros empréstimos e fazer todo o tipo de negócio para quitar a dívida, com medo do que pode acontecer.
Em muitos casos o imóvel  único da família não pode ser penhorado, conforme determina a Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990.
O imóvel único de família somente poderá ser penhorado em casos específicos que a lei determina, como por exemplo: dívidas que sejam do próprio imóvel (financiamento, condomínio, IPTU, hipoteca), pensão alimentícia, quando o imóvel tenha sido dado em garantia (escrita e assinada) à uma dívida (fiança em locação e outros casos) ou por dívidas com trabalhadores domésticos da própria residência.
Na contramão da lei os devedores estão conseguindo na Justiça impedir a penhora de imóveis comerciais. Decisões das esferas estadual e trabalhista têm negado pedidos de bloqueio.

http://folhadealphaville.uol.com.br/artigo/?id=17246

 

STJ Pais não conseguem cancelar doação de bens em favor da filha A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um casal de empresários que pretendia cancelar doação de bens feita em favor da filha, acusada de atos de ingratidão. A filha foi acusada de divulgar indevidamente segredos industriais da empresa familiar e de haver cometido diversos atos que caracterizariam agressão moral contra os próprios pais. Os ministros não entraram no mérito das alegações dos pais, autores do recurso, sobre a suposta ingratidão da filha, pois isso exigiria reexame das provas do processo, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. Assim, prevaleceu o entendimento das instâncias ordinárias, segundo as quais a animosidade entre os membros da família era recíproca e não ficou demonstrada no processo a ocorrência de atos de ingratidão previstos no artigo 1.183 do Código Civil de 1916. Os pais haviam ingressado na Justiça pretendendo, com base no artigo 1.183 do antigo Código Civil, revogar a doação de ações da empresa familiar, de dinheiro e de uma fazenda. Os atos de ingratidão consistiriam em afirmações ofensivas de natureza profissional e pessoal, além da recusa da filha a assumir cargo na diretoria da empresa e sua suposta permissão para a subtração de segredos industriais. Cerceamento de defesa O juízo de primeiro grau julgou antecipadamente a lide, contra a revogação das doações, entendendo que não havia necessidade de produção de outras provas. Para o juiz, as afirmações contidas na petição dos pais e nos documentos apresentados por eles já eram suficientes para concluir que a conduta da ré não caracterizava a ingratidão prevista no Código de 1916 como requisito para a revogação. O Tribunal de Justiça manteve a decisão. No recurso ao STJ, os pais alegaram que o julgamento antecipado representou cerceamento de defesa. O relator do recurso, ministro Sidnei Beneti, ressaltou, porém, que o julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral ou pericial, não caracteriza cerceamento de defesa quando o julgador entende substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para seu convencimento. “No caso dos autos, as instâncias de origem julgaram improcedente o pedido de revogação da doação não porque faltasse prova quanto à ocorrência de atos de ingratidão, mas sim porque os atos tidos como de ingratidão não ostentavam o predicado que lhes pretendiam imputar”, esclareceu o relator. Segundo o ministro, os princípios da livre admissão da prova e do livre convencimento do juiz, previstos no artigo 130 do Código de Processo Civil, permitem ao julgador determinar as provas que entender necessárias à instrução do processo, bem como indeferir as que considerar inúteis ou protelatórias. O número deste processo não é divulgado em razão de sigilo judicial.   http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=13990

Novas fronteiras para o setor imobiliário em São Paulo

Após boom imobiliário, capital paulista desafia plano diretor para atrair melhores projetos

Brasil Econômico - Rafael Abrantes | 25/01/2013 06:00:11
 

São Paulo chega ao 459º aniversário com um desafio à altura de sua história. Se o forte desenvolvimento econômico levou a capital, e seus habitantes, a conviver com uma expansão desordenada de moradias, serviços e transporte, em 2013 a cidade renova a expectativa de mudar de cara e personalidade. Um verdadeiro empreendimento.
Boa parte desta tarefa está agora nas pranchetas de engenheiros, arquitetos e urbanistas paulistanos. Profissionais do setor imobiliário e da construção civil ouvidos pelo BRASIL ECONÔMICO reconhecem que a ambição de seus projetos terá papel importante na fundação de uma metrópole diferente.
A atividade imobiliária, afinal, é uma das engrenagens da cidade e responsável pelo último boom na economia paulistana. “O mercado está precisando mudar sua visão. São Paulo, e outras cidades brasileiras, têm a cultura de viver setorialmente. O que precisamos é requalificar nossos espaços públicos para uma ocupação mista de cada projeto”, afirma a arquiteta Adriana Levisky, vice-presidente da regional paulista da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea).
Ela critica a fragmentação dos empreendimentos imobiliários e serviços na capital paulista - já vítima da pouca mobilidade. “O mercado tem a responsabilidade de oferecer novos modelos (de construções) com maior integração à cidade, e mais qualidade de vida”, completa. A tendência paulistana, observa Adriana, é o avanço do conceito de projetos-bairro, em substituição ao atual modelo de condomínios fechados. Isso já é prática recente em São Paulo, caso dos empreendimentos Jardim das Perdizes, na Barra Funda, Rochaverá Corporate Towers e Parque da Cidade, ambos na Marginal Pinheiros.
O lançamento do projeto viário Arco do Futuro pelo prefeito Fernando Haddad (PT), ligando as regiões Sul, Centro e Leste, é visto como outra oportunidade para reformas. “O projeto vai atrair investimentos do setor imobiliário e industrial, e levará melhorias urbanas a outras regiões”, afirma Sergio Watanabe, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP). Ele acredita que as zonas ao redor do Arco serão as próximas fronteiras para investimento de incorporadoras.” A região da Água Branca está adormecida, mas será extremamente promissora no curto prazo. Já o eixo da avenida Jacú-Pêssego, na zona leste, será uma oportunidade para o setor de logística”, completa Adriana, que também projeta novos equipamentos de lazer nos dois sentidos da Marginal Pinheiros.
Revisões na legislação de zoneamento e no plano diretor da cidade ainda são uma das maiores e mais antigas demandas do setor imobiliário. “As queixas por parte dos empresários sobre a falta e dificuldades para comprar terrenos é generalizada. Os horizontes para empreender estão cada vez mais distantes”, ressalta Carlos Gasperini, consultor na gestão de projetos imobiliários. Por não obrigar o uso misto de residências e escritórios, a lei atual pode formar zonas “fantasmas”, como das avenidas Berrini/Chucri Zaidan/Roberto Marinho à noite.

http://economia.ig.com.br/2013-01-25/novas-fronteiras-para-o-setor-imobiliario-em-sao-paulo.html 

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