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O condômino que desejar vender sua fração de imóvel em estado de indivisão, seja ele divisível ou não, deverá dar preferência de aquisição a outro condômino. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que voltou a discutir o tema ainda controverso na doutrina e na jurisprudência.
No caso julgado, um casal de condôminos de uma fazenda em Minas Gerais ajuizou ação de preferência contra outro casal que vendeu sua parte na propriedade a uma indústria. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel, apesar de momentaneamente indiviso, era divisível. O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que a questão era mesmo controvertida nas turmas de direito privado do tribunal. Para uniformizar o entendimento, em 2004, em um caso ainda sob o comando do Código Civil (CC) de 1916, a Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turmas, entendeu que havia a preferência. Para Salomão, esse deve ser o entendimento também sob a vigência do CC de 2002. Estranho no grupo O relator analisou o artigo 504 do CC/02, que impede um condômino de vender sua parte em coisa indivisível a estranhos. Ele destacou que o objetivo do legislador com a norma era conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. “Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo”, cita o ministro no voto. Salomão afirmou ainda que deve ser levado em conta todo o sistema jurídico, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/02, que veda ao condômino, sem a prévia concordância dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, somado à vedação do artigo 504. Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para cassar a sentença e o acórdão do tribunal mineiro, estabelecer como possível a preferência dos condôminos para o imóvel e remeter o processo ao magistrado de primeiro grau para que analise os demais requisitos da ação de preferência, juridicamente denominada ação de preempção. REsp 1207129 |
segunda-feira, 27 de julho de 2015
Condômino tem direito de preferência na compra de imóvel momentaneamente indiviso, mas passível de divisão
Novo CPC prevê processo extrajudicial de usucapião
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Uma antiga reivindicação dos cartórios foi atendida com a edição do novo Código de Processo Civil (CPC): a instituição do processo extrajudicial de usucapião. O texto, porém, não foi o esperado pelos tabeliães. No processo, estabelecido para facilitar a regularização de imóveis e desafogar o Judiciário, faz-se uma exigência que, de acordo com especialistas, é muito difícil de ser cumprida. Solicita-se a assinatura do proprietário que consta na matrícula.
De acordo com especialistas, os pedidos de usucapião costumam ser feitos muitos anos depois da ocupação e raramente se conhece os proprietários que constam nas matrículas. Em muitos casos, inclusive, já morreram. A possibilidade de regularização de imóveis por processo extrajudicial está prevista no artigo 1.071 do novo CPC, que acrescenta o artigo 216-A ao texto da Lei nº 6.015 - a Lei de Registros Públicos, de 1973. O problema, segundo especialistas, está no parágrafo 2º. O texto estabelece que deve constar na planta do imóvel exigida pelo cartório a assinatura do proprietário. Caso não seja possível cumprir a exigência, o registrador de imóveis poderá notificar pessoalmente ou pelo correio o titular, que deverá se manifestar em 15 dias. Se não houver resposta, ficará interpretado que está discordando do processo. O caso, então, terá que ser levado à Justiça. "Em vez de facilitar, vai dificultar", afirma Rogério Bacellar, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg). "Uma falta de resposta deveria ser interpretada como desinteresse do proprietário, assim como ocorre na Justiça." Em um processo judicial, o proprietário é citado. Caso não se manifeste, um edital é publicado. Se ainda assim não se pronunciar no prazo determinado, considera-se que concordou com a regularização do imóvel. O presidente da Anoreg afirma que o tema já foi tratado em um fórum que discutiu o novo CPC, em Brasília, e que o departamento jurídico da entidade está elaborando um parecer para enviar à Corregedoria Nacional de Justiça, órgão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). "Vamos pedir um esclarecimento", diz Bacellar. Na Justiça, um processo de usucapião pode levar mais de uma década para ser resolvido, segundo o advogado Flávio Yunes Fraiha, sócio do escritório que leva o seu nome. O trâmite é burocrático. Demora-se meses apenas para juntar uma petição ao processo. Por meio extrajudicial, um caso poderia ser solucionado em, no máximo, 120 dias. Luis Rodrigo Almeida, sócio do Viseu Advogados, diz que a demora gera impacto negativo no mercado. Ele conta que há muitos casos em que incorporadoras deixam de fechar negócios porque não querem assumir o risco. "Se o processo passasse a ser de seis meses, como previam os cartórios, com certeza o empreendedor assumiria o risco", afirma. Um outro item da lei questionado por advogados é a participação do tabelião no processo. Pela nova lei, o trabalho do perito judicial - que em todo processo é nomeado por um juiz para ir até o local do imóvel e colher depoimentos de testemunhas - será transferido para ele. Ou seja, o requerente terá que ir até um tabelionato e fazer a solicitação de uma ata notarial. O documento deverá ser entregue juntamente com a planta e o memorial descritivo do imóvel no cartório de registro para que se possa dar início ao processo. Com as exigências, segundo advogados, casos de usucapião continuarão a ser levados ao Judiciário. Segundo levantamento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), somente de janeiro a julho, cerca de 1,6 mil novos processos foram distribuídos nas varas da capital paulista. Titular do 26º Tabelionato de Notas de São Paulo, Paulo Roberto Gaiger Ferreira, afirma que os treinamentos já estão sendo feitos e que todos estarão prontos quando o novo CPC entrar em vigor. No tabelionato em que atua, por exemplo, já há um espaço exclusivo para tratar dos casos. Ele diz, inclusive, que já vem sendo procurado por advogados. "Um dos que nos procuraram atua em um caso que está há nove anos na Justiça", diz. Gaiger também vê a exigência da assinatura do proprietário como um problema da lei. Mas acredita que, mesmo se não for modificada, poderá colaborar para melhorar a situação atual. "O usucapião poderá ser declarado pelo juiz com maior rapidez, já que o autor que tentou antes ir ao cartório estará com todas as provas exigidas", afirma. Joice Bacelo - De São Paulo |
segunda-feira, 29 de junho de 2015
São Paulo notifica donos de imóveis desocupados e pode penalizá-los
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sexta-feira, 26 de junho de 2015
Mulher de caseiro consegue vínculo empregatício com proprietário do imóvel
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A 4ª Câmara do TRT manteve a sentença proferida pelo Juízo da Vara do Trabalho de Campos de Jordão que reconheceu o vínculo empregatício da reclamante, que trabalhava numa casa para recreação dos proprietários e disponibilizada para locação de terceiros.
O proprietário da casa, em seu recurso, discordou da decisão que reconheceu o vínculo. Segundo ele, a reclamante prestou apenas serviços esporádicos de diarista, a partir de primeiro de agosto de 2010, quando seu marido foi admitido para trabalhar como caseiro, e que "os depósitos realizados na conta corrente da reclamante não retratam pagamento de salário, mas apenas foram efetuados desta forma porquanto o marido desta – caseiro contratado – estava impossibilitado de ser correntista em banco". Ele negou também a exploração comercial de sua casa, mas confessou que houve algumas poucas locações. A relatora do acórdão, desembargadora Eleonora Bordini Coca, não entendeu assim. Segundo ela, "a prova dos autos permite concluir, com segurança, que estão presentes todos os elementos necessários à caracterização do liame empregatício". Em primeiro lugar, como o próprio empregador admitiu, os depósitos bancários (referentes ao salário da reclamante e de seu marido) eram feitos na conta corrente dela. O acórdão, porém, cotejando os extratos, constatou que os depósitos, em regra, eram feitos até o quinto dia útil de cada mês e no valor R$1.700 "o que traz veracidade às alegações obreiras de que se referiam aos salários seu e de seu marido, no valor de R$ 850 cada". Só por isso, "caem por terra as informações das testemunhas indicadas pelo reclamado, de que a obreira laborava duas vezes por semana, ganhando R$ 70 por dia, pois isso resultaria em aproximadamente R$ 630 mensais". Além disso, o colegiado afirmou que há "e-mails" enviados à reclamante comprovando que ela administrava as locações da propriedade, gerenciava a prestação de serviços por terceiros, as obras realizadas no imóvel e a compra de alimentos. Outro ponto analisado pelo colegiado foi a cláusula constante dos contratos de locação do imóvel, que previa como de responsabilidade do locador as "despesas com dois empregados" durante o período de vigência do contrato. No mesmo sentido, o "Manual de Locação Temporária" entregue aos locatários, além de classificar a reclamante como caseira, impunha diversas atribuições a ela, como limpeza dos banheiros e dos demais ambientes, controle de entrada dos visitantes, bem como administração da casa (ligar e desligar aparelhos elétricos, incidentes com móveis, controle dos passeios com o cavalo, do uso de forno de pizza e das lareiras). No manual, o empregador afirma que "os caseiros são de nossa confiança, ficando obrigados a zelar pelo gerenciamento, manutenção, instalação e equipamentos da propriedade", cabendo a eles ainda "a fiscalização do cumprimento das normas e regras contratuais constantes nesse manual e contrato". Para o colegiado, por tudo isso, não há outra conclusão "senão que a reclamante era responsável pelo imóvel, administrava as locações para terceiros e possuía diversas incumbências relacionadas às locações, as quais eram realizadas com habitualidade". O acórdão afirmou que "a finalidade lucrativa do imóvel está caracterizada", o que foi comprovado por um CD anexado aos autos que constata o marketing realizado para a locação da propriedade, anunciada em diversos meios de comunicação, ofertada ao público pela "internet", com diversas fotos e descrições. Diante disso, o colegiado entendeu como "irretocável o reconhecimento do vínculo" entre a reclamante e o reclamado, configurado de 26 de dezembro de 2009 a 8 de julho de 2012 (incluída a projeção do aviso prévio), com salário mensal de R$ 850. (Processo 0000552-14.2012.5.15.0159) Ademar Lopes Junior
Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19496
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Valor de locação permanece estável pelo segundo mês consecutivo na Capital
Valor de locação permanece estável pelo segundo mês consecutivo na Capital
Em maio, os imóveis de 3 quartos registraram redução de 1,3% no preço do aluguel, segundo pesquisa realizada pelo Secovi-SP
Em maio, o aluguel de casas e apartamentos permaneceu estável em relação aos valores de abril, de acordo com pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Em comparação com maio do ano passado, o valor de locação variou 0,9%, percentual bem inferior à inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, de 4,1% no mesmo período. “Pelo segundo mês consecutivo, o aluguel segue estável. Na comparação com maio de 2014, enquanto o IGP-M sobe, o valor da locação cai”, diz Mark Turnbull, diretor de Locação do Secovi-SP.
Os imóveis de 1 e 2 dormitórios tiveram acréscimos médios dos valores locatícios da ordem de 0,35% e 0,30%, respectivamente. As moradias de 3 quartos apresentaram redução de 1,3% em seus aluguéis.
A modalidade de garantia mais comum foi o fiador, responsável por 47% das locações efetuadas. O segundo tipo de garantia mais utilizado foi o depósito de até três meses de aluguel, presente em 34% dos imóveis locados. O seguro-fiança apareceu em 19% das moradias alugadas.
Os imóveis alugados mais rapidamente foram as casas, ocupadas num período entre 16 e 39 dias. Os apartamentos demoraram mais para serem locados: o IVL (Índice de Velocidade de Locação), que mede em número de dias quanto tempo se leva até a assinatura do contrato, apontou prazo médio de 23 a 48 dias.
PINHEIROS
Mensalmente, a Pesquisa do Secovi-SP analisa dados históricos dos valores de locação residencial negociados por bairros. Neste mês, a avaliação contempla a região de Pinheiros, distrito localizado na região Oeste da Capital, com área equivalente a 8,27 km².
Conforme o Censo 2010 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o distrito possui 27.083 domicílios e aproximadamente 65,3 mil habitantes. O rendimento médio mensal das pessoas responsáveis pelos domicílios é de R$ 6.967.
Segundo a pesquisa mensal do Secovi-SP, imóveis em bom estado de conservação e vaga de garagem contratados em maio registraram valor médio por metro quadrado útil/construído de R$ 35,80 para imóveis de 1 dormitório; de R$ 32,33 para os de 2 dormitórios; e de R$ 29,28, para os de 3.
Considerada a série histórica, no período de maio de 2009 a maio de 2015, os aluguéis residenciais no bairro de Pinheiros aumentaram 100% para os imóveis de 1 dormitório, 76% para os de 2 quartos e 80% para os de 3 dormitórios. No mesmo período, a variação média de preços de aluguel na cidade de São Paulo foi de 74% e o IGP-M oscilou 42%.
Fonte:http://www.secovi.com.br/noticias/valor-de-locacao-permanece-estavel-pelo-segundo-mes-consecutivo-na-capital/9538/
terça-feira, 23 de junho de 2015
STF: Reconhecida repercussão geral em recurso sobre usucapião de imóvel urbano
Por maioria de votos, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) deu provimento ao Recurso Extraordinário (RE) 422349 para reconhecer o direito à usucapião especial urbana, independente da limitação de área mínima para registro de imóveis imposta por lei municipal, uma vez preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal (CF).
Os ministros reconheceram a repercussão geral da matéria e fixaram a seguinte tese: “Preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos da respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote)”. Ficou vencido, neste ponto, o ministro Marco Aurélio, que não reconheceu a repercussão geral da matéria.
Legislação municipal
De acordo com os autos, a ação de usucapião especial de imóvel urbano foi proposta perante a Justiça estadual no Município de Caxias do Sul (RS). Na sentença, confirmada em segunda instância, o pedido foi negado unicamente porque a legislação municipal não permite o registro de imóveis com metragem inferior a 360m². No STF, o recurso foi provido para reformar o acórdão e conceder a usucapião com novo registro de propriedade do imóvel com a metragem de 225m², desconsiderando, nesse caso, a restrição imposta pela lei municipal.
O Plenário entendeu que a legislação municipal sobre metragem de terrenos não pode ser impeditivo para a aplicação do artigo 183 da Constituição Federal, que dispõe: “aquele que possui como sua área urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Na ocasião do início do julgamento, o relator, ministro Dias Toffoli, votou pelo provimento do recurso para reconhecer aos autores da ação o domínio sobre o imóvel. O voto do relator (leia a íntegra) foi acompanhado pelos ministros Teori Zavascki e Rosa Weber. Posteriormente, o ministro Luiz Fux, que havia pedido vista do processo, também acompanhou o voto do relator. Na sessão desta quarta-feira, 29 de abril, aderiram à tese do relator os ministros Gilmar Mendes, Ricardo Lewandowski e Carmén Lúcia.
Voto-vista
O julgamento foi retomado na sessão de hoje com o voto-vista do ministro Marco Aurélio pelo parcial provimento do recurso. O ministro reconheceu a aquisição, por meio de usucapião, da fração do terreno. No entanto, concluiu pela impossibilidade da criação de nova matrícula para o imóvel com metragem inferior ao estabelecido pela legislação municipal.
Para o ministro Marco Aurélio, a legislação local deve ser preservada. “O imóvel adquirido, por ser inferior ao lote mínimo previsto na legislação urbanística, não poderá constituir unidade imobiliária autônoma. Ou seja, não terá uma matricula própria no registro geral de imóveis”, disse.
Divergência
O ministro Luís Roberto Barroso também votou pelo parcial provimento do recurso, mas por outro argumento. Segundo o ministro, a sentença de primeira instância pela improcedência de usucapião urbana limitou-se a aferir o requisito da área do imóvel, não se manifestando quanto às demais exigências do artigo 183 da Carta Magna. “A decisão de primeiro grau não entrou em matéria fática”, afirmou o ministro, que votou pela devolução dos autos ao juízo de origem para a verificação a presença dos demais requisitos constitucionais.
O ministro Celso de Mello acompanhou a divergência do ministro Roberto Barroso.
Fonte: http://iregistradores.org.br/noticias/stf-reconhecida-repercussao-geral-em-recurso-sobre-usucapiao-de-imovel-urbano/#comment-5090
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sexta-feira, 19 de junho de 2015
Defesa do consumidor alerta para golpe com fraude em boleto bancário
Defesa do consumidor alerta para golpe com fraude em boleto bancário
Antes de pagar qualquer boleto bancário, o consumidor deve verificar os dados impressos, como número do banco, se o número do código de barra corresponde ao da parte de cima da fatura, CNPJ da empresa emissora do boleto, data de vencimento do título e se o valor cobrado corresponde ao devido. A dica vale tanto para os boletos impressos por meio da internet quanto para os que chegam à residência pelos Correios.
O alerta é dos órgãos de defesa do consumidor, que registram casos de fraude em boletos bancários. De acordo com o diretor jurídico da Secretaria de Estado de Proteção e Defesa do Consumidor do Rio de Janeiro (Procon-RJ), Carlos Eduardo Amorim, quando a autarquia recebe esse tipo de reclamação, verifica se houve falha na relação de consumo ou descuido da pessoa. Mas, como se trata de um crime, o consumidor lesado deve procurar a polícia.
“No Procon há gente que reclama que fez a compra e o produto não foi entregue. Aí a gente tem que ver se houve fraude ou se é problema na relação de consumo. Se o boleto foi enviado para a casa da pessoa por um criminoso, é questão de polícia, não é questão de Procon. Pelo boleto, a polícia consegue identificar para quem conta esse depósito foi feito e descobre um laranja ou outra pessoa e consegue chegar ao fraudador”, disse.
Amorim ressalta que, caso o boleto falso tenha sido emitido no site da loja, a empresa também é responsável. “Se o boleto foi realmente emitido no espaço seguro da loja, a loja é responsável, mas se é um boleto que a pessoa recebe por e-mail e paga ou pelo correio e a empresa não enviou, isso é fraude. Há muita coisa que é golpe, questão de polícia. Mas se você entra no site da empresa, o verdadeiro, não o site forjado, emite o boleto e o boleto sai forjado, aí é responsabilidade da empresa.”
Para a coordenadora institucional da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), Maria Inês Dolci, as empresas podem ser responsabilizadas por possíveis fraudes. “Se o consumidor for vítima do golpe, deve fazer contato com a empresa, mostrar os comprovantes de pagamento realizados. Mesmo que seja uma fraude de terceiros, esse é um vício oculto de serviço, que o cliente não tem como identificar e portanto a empresa emissora do boleto tem que ser solidária e tem que responder por esse problema.”
De acordo com ela, é possível que a fraude ocorra na emissão de segunda via dos boletos e também que a abordagem ocorra por telefone. “O estelionatário liga, se passa pelo credor e o consumidor acaba repassando os seus dados, inclusive os dados do boleto original para o falsário, que emite um novo documento com alteração da fonte que vai receber o valor a ser pago.”
De acordo com a Polícia Civil, o crime que envolve boleto falso é registrado como fraude e entra nas estatísticas do Instituto de Segurança Pública (ISP) como estelionato, sem tipificação específica. Os dados do ISP mostram que, de janeiro a abril desde ano, houve 11.470 casos de estelionato no estado, que incluem também outros tipos de tentativa de se obter vantagem indevida com prejuízo alheio.
Akemi Nitahara – Repórter da Agência Brasil
Edição: José Romildo
Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19430
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