Reformado acórdão que autorizou assembleia de condomínio abaixo do quórum

Reformado acórdão que autorizou assembleia de condomínio abaixo do quórum Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que havia admitido a convocação de assembleia extraordinária, com qualquer número de condôminos presentes, para deliberar sobre vagas de garagem. Proprietários de unidades comerciais moveram ação contra um condomínio para que fosse feita a demarcação das vagas e disciplinada sua utilização, alegando que elas vinham sendo usadas de forma indiscriminada. A sentença deu prazo de 120 dias para que o condomínio deliberasse sobre o assunto mediante convocação de assembleia extraordinária com qualquer número de condôminos presentes. O TJRJ confirmou a decisão. O acórdão destacou que, embora a convenção do condomínio previsse a necessidade de quórum especial para a realização de assembleia extraordinária, o exercício do direito de propriedade dos autores da ação não poderia ficar condicionado a essa exigência. Para o tribunal estadual, o quórum especial poderia não ser atingido nunca, o que impediria de forma permanente o exercício daquele direito. Autonomia privada No STJ, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu pela reforma do acórdão. Ele citou o artigo 1.333 do Código Civil e os artigos 9º e 18 da Lei 4.591, que tratam da observância compulsória da convenção. Segundo Salomão, “a força normativa da convenção condominial é evidenciada pelo fato de que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino eximir-se de sua aplicação”. Nessa hipótese, explicou o ministro, seria necessário o condômino recorrer ao Poder Judiciário para pedir a anulação da norma. Para a Quarta Turma, a admissão de quórum diferente do previsto na convenção resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido. Além disso, Salomão assinalou que os proprietários compraram as unidades sob as condições estabelecidas na convenção do condomínio, “ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização”. Por isso, segundo ele, a negativa do condomínio em implementar a demarcação das vagas, ao contrário do que afirmou o TJRJ, “não importa restrição alguma ao direito de propriedade, mas sim a preservação do status quo, com amparo legal no artigo 1.348 do Código Civil”. REsp 1177591 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19448

Benfeitorias no imóvel não devem ser consideradas em ação revisional de aluguel

Benfeitorias no imóvel não devem ser consideradas em ação revisional de aluguel A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por maioria, que em ação revisional de aluguel, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor. Acessões são benfeitorias como obras novas ou aumento da área edificada, que se incorporam ao imóvel. “A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, afirmou o relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira. O recurso foi interposto pelos proprietários do imóvel para modificar decisão que fixou em R$ 72.765,20 o valor do aluguel de imóvel locado por um hospital de Brasília. Os locadores queriam aumentar o valor de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00, devido às acessões realizadas pelos locatários. Contrato vintenário O contrato entre as partes foi celebrado por 20 anos, com vencimento para 1º de abril de 2028. Em abril de 2011, o hospital propôs ação revisional do aluguel, tendo em vista que os proprietários do imóvel queriam incluir no cálculo da prestação locatícia o valor da área construída pelos próprios locatários. Tanto a sentença quanto a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) fixaram o novo valor no patamar sugerido pelo hospital, entendendo que “a revisão do valor do aluguel deve considerar o imóvel no momento em que se deu o contrato de locação, sob pena de enriquecimento indevido dos locadores”. Preço de mercado Em seu voto, o ministro Antonio Carlos destacou que a ação revisional não modifica nada além do próprio valor do aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, restabelecendo o equilíbrio contratual. Segundo ele, no caso, a acessão realizada não causou dano algum ao locador nem desequilibrou economicamente o contrato. “Inexiste razão, portanto, para que a locadora busque majorar o aluguel com base em uma acessão que nem mesmo indenizou. Tal ocorrerá, em tese, apenas ao término do contrato de locação”, disse o ministro. REsp 1411420 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19461

Condomínio: Atendimento aos oficiais de justiça

Condomínio: Atendimento aos oficiais de justiça O novo Código de Processo Civil (que entrará em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante O novo Código de Processo Civil (que entrará em vigor em 2016), no que diz respeito à citação, traz uma novidade importante, no artigo 248, parágrafo 4º: “Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandato a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.” E, no parágrafo único do artigo 252, estabelece que: “Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar”. “Parágrafo único. Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.” Quando o oficial de justiça chega na portaria de um condomínio para cumprir um mandado, os funcionários não sabem o que fazer. Ficam perdidos. Podem deixar entrar? Não podem? E se, pior, o morador deixou ordens para que se algum oficial comparecer é para dizer que está viajando, que não se encontra em casa? Na maioria das vezes, nem o síndico sabe que atitude tomar. No próximo ano, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, então, a dificuldade poderá até aumentar. Daí a necessidade de treinamento e instrução aos porteiros de condomínios. O oficial de justiça é um auxiliar da justiça e a ele incumbe, nos termos do artigo 143 do Código de Processo Civil, “fazer pessoalmente as citações, prisões, penhoras, arrestos e mais diligências próprias do seu ofício, certificando no mandado o ocorrido, com menção de lugar, dia e hora”. Sempre que possível a diligência deve ser realizada na presença de duas testemunhas. E, como se trata de pessoa que está no condomínio cumprindo ordens judiciais, o acesso deve ser facilitado após, naturalmente, a identificação. Portanto, o porteiro deverá solicitar ao oficial que lhe apresente a sua identificação, consistente na carteira funcional, bem como que lhe apresente o mandado judicial. Se tiver alguma dúvida, deve consultar o zelador, o síndico, ou a administradora. É comum que moradores, cientes de ação judicial, proíbam os porteiros de deixarem entrar oficiais de justiça ou peçam para dizer que não estão. E o funcionário do condomínio, com receio de ser despedido ou de que aquela pessoa no futuro se torne síndica, obedece. Para tanto, devem ser preparados para auxiliarem o trabalho do oficial, até mesmo quando ele solicita que não avisem o morador, de que se dirigirá ao apartamento. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é  autor do livro “Condomínio:  Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br Fonte: http://www.sindiconews.com.br/artigo_view-condominio-atendimento-aos-oficiais-de-justica-197.html

Terceira Turma autoriza penhora de imóvel hipotecado em favor de empresa

Terceira Turma autoriza penhora de imóvel hipotecado em favor de empresa É válida a hipoteca prestada por empresa que livremente ofereceu bem imóvel de sua propriedade para garantir empréstimo de outra pessoa jurídica, ainda que ambas as firmas tenham a mesma sócia como representante legal. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso em que a sócia e seu marido alegavam impenhorabilidade do imóvel por constituir bem de família. Segundo o colegiado, que acompanhou por maioria o voto do ministro Marco Aurélio Bellizze, a alegação de impenhorabilidade é descabida, pois é impossível desconsiderar a personalidade jurídica da empresa garante, sob pena de violação do dever de boa-fé objetiva dos contratantes. O casal era sócio na empresa e residia em imóvel de propriedade da firma, o qual foi dado como garantia hipotecária em favor de outra empresa – da qual a esposa também é sócia e representante legal –, em contrato de empréstimo celebrado com o Banco do Brasil. Os dois também assinaram como avalistas. Em virtude da inadimplência e da execução da garantia hipotecária oferecida pela empresa, o casal invocou a impenhorabilidade do imóvel com base na Lei 8.009/90, alegando que servia de residência para sua família. Desconsideração O relator, ministro Moura Ribeiro, que ficou vencido no julgamento, reconheceu a impenhorabilidade. Para ele, o caso se enquadra na hipótese de pequeno empreendimento familiar, em que a sede do negócio se confunde com a moradia dos sócios. Entretanto, a maioria do colegiado entendeu que essa hipótese excepcional de impenhorabilidade não se aplica ao caso analisado. Segundo o ministro Marco Aurélio Bellizze, o reconhecimento da impenhorabilidade exigiria que se afastasse a personalidade jurídica da empresa, para assim aplicar a proteção do artigo 1º da Lei 8.009 ao imóvel pertencente à pessoa física dos sócios. “Convém relembrar, porém, que a desconsideração da personalidade jurídica tem como objetivo a proteção do credor, de modo que não me parece razoável a aplicação do instituto em seu prejuízo”, observou o ministro. Ainda que a desconsideração fosse possível, acrescentou, isso também levaria à aplicação da regra do inciso V do artigo 3º da lei, que retira a proteção do bem de família quando ele é oferecido como garantia em hipoteca pelo casal, já que a dívida foi contraída em benefício próprio. De acordo com Bellizze, a conduta do casal ao alegar a impenhorabilidade é “totalmente contraditória” com a sua anterior atuação no contrato, “o que denota evidente violação ao princípio da boa-fé objetiva, em especial na sua vertente do princípio da confiança”. REsp 1422466 Fonte:http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19011

Mantida decisão que negou a corretor de imóveis vínculo empregatício com imobiliária

Mantida decisão que negou a corretor de imóveis vínculo empregatício com imobiliária

A 3ª Câmara do TRT-15 negou o recurso de um corretor de imóveis, afirmando ser a Justiça do Trabalho incompetente, no caso, para julgar os pedidos do trabalhador. De acordo com o relator do acórdão, desembargador Helcio Dantas Lobo Junior, o corretor não era empregado da imobiliária, mas autônomo registrado no Conselho Regional de Corretor de Imóveis (Creci). O corretor não tinha concordado com a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara do Trabalho de Marília, que julgou improcedentes os seus pedidos, e recorreu, insistindo que fosse declarado o vínculo empregatício com a primeira reclamada (a imobiliária) e, sucessivamente, fosse reconhecida a competência material da Justiça Trabalhista para julgar e condenar as demais reclamadas (todas pessoas físicas), de maneira solidária, ao pagamento da comissão pela venda de imóvel, de propriedade dos sócios. Em primeira instância, o corretor admitiu seu registro no Creci, e confessou que, em quatro oportunidades, não recebeu nenhum valor a título de comissão por não ter realizado vendas. Em prova testemunhal, ficou evidenciada a liberdade dos corretores quanto à forma de prestar serviços, sem controle de horários ou imposição de metas, "o que afasta a necessária subordinação na relação empregatícia", ressaltou o colegiado. O corretor tentou negar essa informação, e afirmou que "a prova testemunhal, por ele produzida, denotou, sim, a subordinação de sua parte, bem como, que havia controle por parte da reclamada quanto à sua presença diária e dos demais empregados e que havia cobrança de metas". O acórdão registrou que "em uma relação de trabalho, para que haja a configuração do vínculo empregatício é imprescindível a conjugação dos cinco elementos fático-jurídicos insertos no ‘caput' dos artigos 2º e 3º da CLT: trabalho prestado por pessoa física a outrem; pessoalidade do prestador; não eventualidade; onerosidade; e subordinação". O colegiado ressaltou também que "a corretagem de imóveis, via de regra, é prestada de forma autônoma, arcando o trabalhador com os custos da atividade, dirigindo com liberdade sua atuação e auferindo as comissões sobre as vendas concretizadas". A Câmara lembrou ainda que é possível que a atividade de corretagem seja exercida pelo corretor na condição de empregado, porém, salientou que "é necessária a comprovação robusta dos requisitos contemplados pelo art. 3º da CLT", e lembrou que, uma vez registrado no Creci como corretor de imóveis, "torna-se incabível o reconhecimento de vínculo de emprego, quando não comprovada a presença dos requisitos previstos nos artigos 2º e 3º da CLT". O acórdão ressaltou que a testemunha do empregado confirmou a cobrança para a realização das vendas, mas negou que houvesse metas e, tampouco, que houvesse qualquer penalidade. Além disso, ainda segundo a testemunha, os corretores poderiam "se ausentar para resolver questões particulares, sem que alguém soubesse". O colegiado concluiu, assim, que "não restou caracterizado o vínculo empregatício entre as partes". (Processo 0001266-17.2013.5.15.0101) Ademar Lopes Junior  Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19064

Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio

Imóvel retomado pelo vendedor é penhorado por dívidas com o condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a penhora sobre imóvel para quitação de dívidas de condomínio, mesmo não tendo o atual proprietário integrado a ação de cobrança e execução dos débitos. Os ministros afastaram a regra segundo a qual o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, pois, além de retomar o imóvel, ele sabia da execução havia mais de seis anos e só ingressou no processo quando foi marcado o leilão do imóvel, em 2013. A autora do recurso no STJ é uma empresa que vendeu o imóvel a um casal e, diante da falta de pagamento, moveu ação em 2002 para reaver o bem, o que conseguiu em 2007. Contudo, desde 1997 já havia sido ajuizada ação de cobrança pelo condomínio contra o casal, por inadimplência das taxas condominiais, e em 2006 iniciou-se a fase de cumprimento da sentença. O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores à venda do imóvel. Contudo, no caso julgado, o vendedor voltou a ser proprietário do bem. Como as taxas de condomínio acompanham o imóvel, pois se trata de obrigação propter rem, cabe ao atual proprietário quitá-las, com o direito de ajuizar ação para cobrar os valores do verdadeiro devedor, que é quem possuía o imóvel no período a que se refere a cobrança. Comportamento reprovável Bellizze observou no processo que, mesmo sabendo da cobrança e da existência dos débitos condominiais, que já seriam de sua responsabilidade, a recorrente não interveio na ação, deixando, inclusive, de quitar as cotas contemporâneas à retomada do bem, também de sua responsabilidade no plano material. O ministro constatou que a empresa recorrente, num comportamento que considerou “reprovável”, procedeu de modo idêntico em sete outras ações que envolviam unidades imobiliárias no mesmo condomínio. “Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta senão a constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente, por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente”, concluiu o ministro. REsp 1440780  Fonte: http://www.aasp.org.br/aasp/imprensa/clipping/cli_noticia.asp?idnot=19071

STJ

Cabe ao devedor providenciar o cancelamento do protesto após quitação de dívida

Decisão é da 2ª seção do STJ.

sexta-feira, 19 de setembro de 2014

A 2ª seção do STJ decidiu que, no regime da lei 9.492/97, cabe ao devedor, após a quitação da dívida, providenciar o cancelamento de protesto de título de crédito ou de outro documento de dívida, salvo inequívoca pactuação em sentido contrário.

A decisão, unânime, foi tomada em julgamento de recurso repetitivo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão.

O recurso julgado no STJ veio de São Paulo. Um produtor rural ajuizou ação de indenização por danos morais e materiais contra o Varejão Casa da Maçã. Contou que emitiu cheque para pagar mercadoria adquirida no estabelecimento, mas não pôde honrar o pagamento, o que levou o cheque a protesto. Disse ter quitado a dívida posteriormente, mas, ao tentar obter um financiamento para recuperação das pastagens de sua propriedade, constatou-se o protesto do cheque que já havia sido pago, sem que tenha sido promovido o respectivo cancelamento.

O produtor alegou em juízo que a não concessão do financiamento, por ele ser "devedor de dívida já paga", frustrou seus projetos e ainda lhe causou prejuízos materiais. O juízo da 3ª vara de Araras/SP não acolheu o pedido de indenização. O TJ bandeirante manteve a sentença.

Em recurso especial, o produtor argumentou que a decisão do TJ seria contrária à jurisprudência do STJ, a qual, segundo ele, atribuiria ao credor e não ao devedor a responsabilidade pela baixa no protesto. Em seu voto, o ministro Salomão destacou que, como o artigo 26 da lei 9.492/97 disciplina que o cancelamento do registro do protesto será solicitado mediante a apresentação do documento protestado, é possível inferir que o ônus do cancelamento é mesmo do devedor.

Segundo ele, seria temerária para com os interesses do devedor e de eventuais coobrigados a interpretação de que, mesmo com a quitação da dívida, o título de crédito devesse permanecer em posse do credor.

"A documentação exigida para o cancelamento do protesto (título de crédito ou carta de anuência daquele que figurou no registro de protesto como credor) também permite concluir que, ordinariamente, não é o credor que providenciará o cancelamento do protesto".

Com esses fundamentos, o ministro negou provimento ao recurso do produtor rural.

• Processo relacionado: REsp 1339436
• Fonte:http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI207937,81042-Cabe+ao+devedor+providenciar+o+cancelamento+do+protesto+apos+quitacao